Ett stambyte är ett stort projekt som kan påverka livet i fastigheten och dessutom kostar det mycket pengar. Inte minst om något går fel under entreprenaden. Vi på Nabo kan underlätta för styrelsen i en förening där det är aktuellt med ett stambyte.
Man brukar säga att ett stambyte håller i omkring 50 år. Framförallt är det rörstammarna som behöver bytas ut efter den tiden, annars finns det risk för läckage som kan leda till vattenskador. Gamla elstammar innebär en förhöjd brandrisk. I samband med ett stambyte renoveras även badrummen i fastigheten eftersom stammarna finns inne i golven, som behöver brytas upp. Det är därför badrumsrenovering alltid bör genomföras med hänsyn till nästa planerade stambyte.
Nabo har stor erfarenhet av stambyten
Nabo är en av Sveriges största fastighetsförvaltare av bostadsrättsföreningar och vi har hjälpt många föreningar genom den process det är att byta stammar i en fastighet. Ett stambyte involverar våra experter på ekonomisk, teknisk och juridisk förvaltning. Vi ser till så att det blir rätt redan från början. När en stambesiktning är genomförd och det har tagits beslut om att genomföra ett stambyte kan vi bland annat hjälpa till med följande delar:
- Förfrågningsunderlaget – alltså den utgångspunkt entreprenören har för sin offert
- Val av entreprenör
- Förslag på hur ett stambyte kan finansieras
- Entreprenadavtal – Nabos entreprenadjurister tar fram ett avtal som passar ert stambyte
- Byggmötesprotokoll
- Säkerställa att besiktningar sker
Det är viktigt med en erfaren projektledare vid stambyte
Nabo kan också ställa en projektledare till ert förfogande under ett stambyte. Det är extra viktigt under en större entreprenad, som ett stambyte, eftersom det ofta är flera entreprenörer inblandade. En projektledare säkerställer att arbetet utförs med kvalitet och att de som bor och verkar i en fastighet där det genomförs ett stambyte är väl informerade om de olika stegen i arbetet.
En projektledare kan också hjälpa en styrelse att avgöra hur ett stambyte ska genomföras. Man kan gå till väga på flera olika sätt beroende på hur stammarna är dragna. När det gäller rörstammar kan man ibland använda en metod som kallas relining som innebär att stammarna får ett nytt tätskikt invändigt. Det är billigare men håller inte lika länge som ett traditionellt stambyte.
Framgångsfaktorer vid stambyte i en bostadsrättsförening
Ett stambyte är ett mycket omfattande projekt som knappast passerar obemärkt förbi. Det är också en form av underhåll där ganska mycket står på spel. Ett byte av rörstammar och eventuellt även stammar för el, ventilation och gas kostar mycket och ska helst hålla i 50 år. Här är några av de faktorer som bidrar till ett lyckat resultat vid ett stambyte i en bostadsrätt:
- En noggrann besiktning av de befintliga stammarna måste genomföras
- Bra information till medlemmarna
- En väl genomförd entreprenadupphandling
- Oberoende byggledning under genomförandefasen
- Genomtänkt betalning och finansiering
Före stambytet
Besiktningen ska ge svar på frågan om ett stambyte överhuvudtaget behöver genomföras och vilken metod som passar i den aktuella fastigheten. För medlemmarna och eventuella hyresgäster i en brf är det viktigt att det går att bo kvar under arbetets gång. De ska i god tid ha haft möjlighet att göra egna val om det är så att badrummen rivs och byggs upp i samband med ett stambyte i en bostadsrätt.
Förfrågningsunderlaget, alltså de uppgifter som ligger till grund för entreprenörernas anbud, måste vara heltäckande och tydligt formulerat. Vid valet av entreprenör för ett stambyte i en bostadsrätt är det sedan så många faktorer som spelar in att det är svårt för en styrelse att välja rätt entreprenör för uppgiften. Entreprenadavtalet måste vara utförligt och omfatta bitar som försäkringar, besiktningar, vite och hur betalningen för entreprenaden ska ske. Det finns standardavtal att tillgå, men dessa bör anpassas om ni inte väljer att låta en entreprenadjurist skräddarsy hela avtalet – vilket är att rekommendera i många fall. En ekonomisk förvaltare från Nabo kan ge råd om hur man finansierar och betalar för ett stambyte i en bostadsrätt.
Under och efter ett stambyte i en bostadsrätt
En byggledare kan gärna vara oberoende gentemot entreprenören och representera styrelsen under arbetet. Bra byggledning minskar risken för resursslöseri och innebär att styrelsen alltid har en kontaktperson de kan vända sig till under ett stambyte i en bostadsrätt. Det genomförs alltid en slutbesiktning vid en större entreprenad men det är också viktigt att det görs delbesiktningar och att det hålls byggmöten under ett stambyte i en bostadsrätt.
