Det kan handla om allt från takomläggningar och stambyten, till trappstädning. En annan viktigt uppgift är att planera och följa upp föreningens ekonomi med ansvar för den löpande bokföringen, årsbokslut och skatteinbetalningar.
Det kan kännas som ett betungande ansvar och till och med avskräcka många från att engagera sig i en styrelse i en brf. Vi på Nabo är vana vid att ge stöd och avlastning till våra kunder. En styrelsemedlem ska inte behöva ta ett större ansvar än vad vederbörande är beredd att ta. Hos oss jobbar experter inom en rad områden. Ingen behöver arbeta med till exempel juridik i bostadsrättsföreningen med enbart lekmannakunskaper om ni inleder ett samarbete med Nabo. Vi finns till för att underlätta styrelsens arbete.
Styrelsen väljs som regel av föreningsstämman och har även en lydnadsplikt gentemot stämman, som är det högsta beslutande organet i föreningen. Lydnadsplikten innebär att du som styrelseledamot ska följa och verkställa de beslut som stämman har fattat, så länge de inte strider mot lag eller stadgar vill säga. Detta är en viktig del när man talar om juridik i en bostadsrättsförening.
Eftersom styrelsen tillsammans har ansvar för de beslut som fattas är det viktigt att du som enskild ledamot ser till att få med en eventuell avvikande mening i styrelseprotokollet, om du inte kan stå bakom ett beslut som fattas. För att inte hamna i en situation där din lojalitet ifrågasätts ska du även undvika att vara med i handläggande och beslut av frågor rörande avtal mellan föreningen och dig själv eller någon som du har intressegemenskap med, om det kan antas strida mot föreningens intressen.
Lagar och stadgarna i en brf är ramen för styrelsearbetet
Bostadsrättsföreningar omfattas av en mängd olika lagar och regler. Bostadsrättslagen, lagen om ekonomiska föreningar och avtalslagen är exempel på lagar och juridik i bostadsrättsföreningen som styrelsen kommer i kontakt med i sitt uppdrag. Föreningens stadgar är självklart viktiga för verksamheten men tänk även på att styrelsen agerar på uppdrag av stämman och får inte låta sitt eget eller någon annans intresse gå före föreningens (den s.k. lojalitetsplikten).
Som styrelseledamot i en brf kan man behöva fatta obekväma beslut och ta ansvar för renoveringsåtgärder eller avgiftshöjningar, allt för att sköta föreningen på bästa sätt (den s.k. vårdplikten). Det kan vara svårt att motivera avgiftshöjningar och det hjälper vi på Nabo gärna till med. En höjning bygger på konkreta siffror som kan göras tydliga genom de förvaltningstjänster vi erbjuder. Arbete med juridik i bostadsrättsföreningen handlar mycket om att förklara den så att medlemmarna förstår.
Styrelsen behandlar även många frågor som kan innebära att en brf eller kanske till och med en enskild medlem tar skada om uppgiften kommer ut, tänk därför på att styrelsen har tystnadsplikt. Vare sig styrelsen eller stämman ska fatta beslut som ekonomiskt eller på annat, otillbörligt sätt, missgynnar en medlem framför en annan (den s.k. likhetsprincipen).
Vilket ansvar har bostadsrättsföreningen/styrelsen?
Det är ovanligt att man som styrelseledamot blir skadeståndsskyldig, även om risken finns.
Agerar du som en normalt aktsam person behöver du inte oroa dig. När det gäller ansvarsutdömande och juridik i bostadsrättsföreningen finns det dock ett par saker som är extra viktiga att beakta:
Medlems- och lägenhetsförteckning
Styrelsen har ett ansvar för att föra medlems- och lägenhetsförteckning. Medlemsförteckningen är offentlig, vilket inte lägenhetsförteckningen är. Däremot har medlemmen alltid rätt att få ett utdrag om sin egen lägenhet. Lägenhetsförteckningen ska innehålla uppgift om bl.a. lägenhetsbeteckning, antal rum, var i huset den är belägen men även vilka eventuella pantsättningar som finns. Det är ni i styrelsen som ansvarar för att föra in ändringar i lägenhetsregistret. Om din förening har Nabo som ekonomisk förvaltare hanterar vi lägenhetsregistret åt föreningen.
Beviljande av medlemskap
En annan viktig uppgift som styrelsen har är att bevilja köpare av bostadsrätt medlemskap i föreningen. Grundtanken med en brf är att den ska vara öppen för alla. Styrelsen måste därför i sin medlemsprövning utgå från lagar och föreningens stadgar. Det är exempelvis inte tillåtet att neka någon medlemskap i föreningen med hänvisning till etnicitet, kön eller trosuppfattning.
Fastighetsägaransvar
Föreningen har ett fastighetsägaransvar vilket medför att styrelsen bland annat måste se till att det finns tillfredsställande uppvärmning i huset, att ventilationen uppfyller gällande regler och att det inte finns risk för nedfallande is och snö på vintern eller att hissen spärras av i väntan på reparation.
Det är klokt att anlita en kunnig förvaltare som arbetar med bostadsrättsfrågor och juridik i bostadsrättsföreningen. Anlitar ni oss på Nabo så finns det expertis att tillgå oavsett om det gäller ekonomiska eller förvaltningstekniska frågor, eller annan juridik i bostadsrättsföreningen.
Vad du bör tänka på för att undvika tvister
Styrelsearbetet i en bostadsrättsförening handlar givetvis om att förhålla sig till de regler som gäller men också om att vara lyhörd för de situationer som uppstår. Men tänk på att besluten ska fattas på rätt sätt, vissa frågor måste stämman besluta om (till exempel ändringar av stadgar eller ändrade insatser) och i vissa situationer har styrelsen en skyldighet att agera snabbt, som till exempel när ni får in en anmälan om en störande granne.
Även om ett beslut ligger inom styrelsens ansvar kan det var klokt att hänskjuta frågan till stämman om man vet med sig att beslutet kommer att påverka medlemmarna i stor omfattning. Nabo kan hjälpa er med att informera medlemmarna om styrelsens arbete och planerade åtgärder samt uppmuntra medlemmarna till delaktighet. Det skapar ökad trivsel som alla boende tjänar på.
I de flesta fall kan man undvika tvister genom ett noggrant förarbete och genom att ha koll på juridik i bostadsrättsföreningen. När det gäller större renoverings- och ombyggnadsåtgärder bör styrelsen ha en tydlig policy för hur det ska genomföras. Det är också viktigt att föreningens medlemmar vet hur styrelsen tänker kring andrahandsuthyrning. Många bostadsrättsföreningar hamnar i tidskrävande diskussioner när entreprenörer anlitas och det är inte ovanligt att det uppstår tvister. Se därför till att ha ett bra underlag som entreprenören kan lämna anbud på och att det finns skriftliga avtal som täcker ansvar för uppdraget. Allt detta kan ni få hjälp med av er fastighetsförvaltare.
Styrelseledamöterna har tillsammans ofta en bred kompetens inom de frågor styrelsen ställs inför, men trots det är styrelsearbetet tidskrävande och ibland finns helt enkelt inte rätt kunskap. Många bostadsrättsföreningar anlitar därför duktiga förvaltare som kan hjälpa till med både stort och smått, allt från stora ombyggnadsprojekt till juridik och den löpande bokföringen.