Vad gäller vid uppsägning av lokalhyresgäster? Våra jurister förklarar
Vi rekommenderar din förening att ni ser över de lokalhyresavtal som föreningen i egenskap av hyresvärd har tecknat innan årsskiftet.
De flesta lokalhyresavtalen tecknas för tre år i taget med avtalsslut antingen den 31 december eller den 30 september. Ett lokalhyresavtal är en värdehandling som kan öka föreningens intäkter. Det är därför en god idé att gå igenom de avtal som finns tecknade för att se över om det finns lokalhyresavtal som ni önskar omförhandla och ändra villkoren för, alternativt om det finns lokalhyresförhållanden ni önskar avsluta.
Nabos jurister hjälper er gärna att gå igenom de avtal som föreningen har tecknat och önskar se över. Vi kan även hjälpa er att ta fram en korrekt marknadshyra för era lokaler.
Oavsett om ni önskar att hyresförhållandet upplöses genom att hyresgästen avflyttar lokalen eller om man önskar ändra villkoren i ett hyresavtal behöver ni göra en uppsägning av hyresavtalet – antingen för villkorsändring eller för avflyttning. En uppsägning kan dock inte företas på vilket sätt som helst. Jordabalkens tolfte kapitel eller Hyreslagen som den också kallas är en så kallad skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen. Detta innebär att många av reglerna i hyreslagstiftningen inte kan avtalas bort. En av de regler som är tvingande till hyresgästens förmån är hur en korrekt uppsägning av ett hyresavtal går till. Ett hyresförhållande som löper minst nio månader måste alltid sägas upp med minst nio månaders uppsägningstid.
I denna artikel ska jag ta upp de viktiga aspekterna att tänka på vid uppsägning för villkorsändring samt uppsägning för avflyttning och vad styrelsen i en bostadsrättsförening i egenskap av hyresvärd måste tänka på när en uppsägning sker.
Lokalhyresgästens indirekta besittningsskydd
En hyresgäst som har förhyrt ett hyresobjekt (en lokal) i minst nio månader erhåller ett så kallat indirekt besittningsskydd. Det indirekta besittningsskyddet medför ett skadeståndsansvar för hyresvärden om hyresavtalet parterna emellan sägs upp felaktigt och/eller om uppsägningen inte varit befogad. En uppsägning kan anses vara oskälig, och hyresgästen sedermera berättigad till skadestånd, om hyresvärden exempelvis begär en alldeles för hög hyra eller andra oskäliga villkor. Det är med anledning därav viktigt att uppsägningsförfarandet sker på rätt sätt.
Gemensamt för både uppsägningar för villkorsändring och uppsägningar för avflyttning är bland annat att hyresvärden måste säga upp avtalet med korrekt uppsägningstid. De allra flesta lokalhyresavtal brukar ha ett villkor som anger att hyresförhållandet förlängs med visst antal år om ingen uppsägning görs senast nio månader i förväg innan avtalsperiodens angivna slut. Här är det viktigt att tänka på att det inte bara är själva uppsägningen som ska göras utan hyresgästen måste också bli delgiven uppsägningen innan det är för sent, det vill säga innan uppsägningstiden trätt i kraft.
Denna artikel utgår från att uppsägningstiden för ert ingångna avtal är nio månader och att avtalet förlängs med minst tre år om ingen uppsägning sker inom korrekt tidpunkt. Även hyresgästen kan göra en uppsägning för egen del, dock behandlar artikeln endast uppsägningar från hyresvärden håll. Om ni har funderingar kring hyresgästens egen uppsägning är ni välkomna att kontakta Nabos jurister för att reda ut frågan.
Detta bör föreningen, i egenskap av hyresvärd, tänka på vid uppsägning för villkorsändring
En uppsägning för villkorsändring sker när hyresvärden vill omförhandla ett eller flera villkor i ett befintligt hyresavtal inför nästa hyresperiod. Det kan exempelvis vara att hyresvärden vill höja hyran för lokalen, införa indexreglering av hyran eller att fastighetsskatten inte längre ska vara inkluderad i hyran, ändra ansvarsområden för lokalen, minska hyresobjektets area eller annat villkor som finns upptaget i det befintliga avtalet, men allra vanligaste är att hyresvärden vill ändra hyrans storlek.
1. Innehållet i uppsägningen och dess form
En uppsägning för villkorsändring ska innehålla
- Tydliga uppgifter om de villkor som hyresvärden begär för att avtalet ska förlängas, vilket kan göras genom att förslag på nytt avtal skickas med,
- Information om att hyresgästen ska vända sig till hyresnämnden inom två månader från uppsägningstidpunkten om hyresgästen inte går med på att flytta utan ersättning.
Uppsägningen ska vidare vara skriftlig. Det räcker därmed inte med att hyresvärden muntligen informerar hyresgästen om villkorsändringarna och uppsägningen, oavsett hur goda relationer som finns parterna emellan.
2. Inom rätt tid
Eftersom hyresförhållanden som varat i minst nio månader alltid ska sägas upp minst nio månader innan avtalsperiodens slut är det viktigt att se över att rätt tidpunkt står angiven på uppsägningen. Hyresvärden måste även ta i beaktande att uppsägningen ska delges hyresgästen innan sista dagen för uppsägningen.
3. Rätt hyresgäst
Det är oerhört viktigt att uppsägningen skickas till rätt hyresgäst. Inte sällan uppstår frågor om vem som faktiskt är hyresgäst då det ibland uppdagas att hyresavtalet står mellan en privatperson och hyresvärd men att verksamheten i lokalen bedrivits av ett bolag. Det är inte allt för ovanligt att uppsägningen då skickas till fel part eftersom hyresvärden felaktigt utgått från att det är det bolag som faktiskt bedriver verksamheten i lokalen som är hyresgästen. Scenariot är ganska vanligt när det skett överlåtelse av hyresavtalet under pågående hyresförhållande. Det är därför bra att vara ute i god tid så att ett sådant misstag kan korrigeras och uppsägningen skickas till rätt person.
4. Tydlighet
En uppsägning ska, utöver tydlighet avseende de nya villkoren, vara tydlig avseende vem som är avsändare av uppsägningen. Det räcker därmed inte att bara ange ”Vänligen, Anna Johansson” eller ”Styrelsen” utan hyresvärden ska alltid skriva under med bostadsrättsföreningens namn och underskrift samt namnförtydligande på de som skriver under för föreningens räkning.
5. Delgivning
En uppsägning från hyresvärden ska alltid meddelas genom delgivning. Delgivningsreglerna avseende uppsägningar av lokalhyresgäster är strängare än reglerna vid uppsägning av bostadshyresavtal. Vid uppsägning av bostadshyresavtal räcker oftast att skicka ett rekommenderat brev. Delgivningsreglerna för uppsägning av lokalhyresgäster innebär bland annat att om den som ska sägas upp inte har känd hemvist i landet och inte heller något ombud som har rätt att ta emot uppsägningen, måste uppsägningen göras genom kungörelse.
Ett tillfälle att begränsa ansvaret
En uppsägning för villkorsändring är ett bra tillfälle att upprätta en specificerad gränsdragningslista eller ett tilläggsavtal vad avser parternas olika ansvarsområden gällande hyresobjektet. Är er hyresgäst någon som bedriver exempelvis restaurangverksamhet i lokalen är det oerhört viktigt att ni reglerar ansvarsfördelningen genom tillägg till avtalet eller gränsdragningslista eftersom huvudregeln är att hyresvärden bär underhållsansvaret för sådant som inte är reglerat. Om ansvaret inte specificeras genom tilläggsavtal eller gränsdragningslista kan hyresvärden stå med stora kostnader om exempelvis ventilationen går sönder eller behöver bytas ut. Ett avtal som inte specificerar ansvarsområde och gränsdragning kan även bli kostsamt då det kan anfalla hyresvärden att genomföra underhållsarbete av sådan utrustning som är föremål för snabb förslitning, exempelvis toalettstol och tvättställ, skåp i pentryn och annat dylikt. Om ni tvekar inför på vilket sätt ni kan begränsa ert eget ansvar är det en god idé att ta kontakt med Nabos jurister som kan vägleda er i frågan.
Detta bör föreningen, i egenskap av hyresvärd, tänka på vid uppsägning för avflyttning
När ni som hyresvärd vill säga upp en hyresgäst för avflyttning ser formkraven för uppsägningen ut på samma sätt som för en uppsägning för villkorsändring. Uppsägningen ska därmed
- vara tydlig och ange att uppsägningen avser avflyttning,
- vara skriftlig,
- innehålla uppgift om att hyresgästen ska hänskjuta ärendet till Hyresnämnden inom två månader om denne inte vill avflytta utan ersättning,
- sägas upp inom rätt tid,
- vara ställd till korrekt hyresgäst,
- vara tydlig avseende vem avsändaren är, och
- delges hyresgästen på korrekt sätt.
En uppsägning för avflyttning är i de flesta fallen förenade med en skyldighet för hyresvärden att utge ersättning (skadestånd) till hyresgästen eller skyldighet att erbjuda en godtagbar ersättningslokal till hyresgästen. Ersättningen är, enligt praxis, en årshyra eller, om hyresgästen fått lägga ner sin verksamhet, den förlust som hyresgästen lidit genom att hyresförhållandet har avslutats. I det senare fallet kan ersättningens storlek bli betydande om hyresgästen bedrivit en väldigt lukrativ verksamhet i lokalen.
En hyresgäst kan bli skyldig att avflytta lokalen utan att få ersättning. Ersättningsrätten går förlorad om
- hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, vilket kan vara för handen om hyresgästen, trots upprepade gånger och trots påminnelser, brister i sin betalningsskyldighet.
- fastigheten eller huset som hyresobjektet är beläget i ska renoveras eller byggas om och det blir omöjligt för hyresgästen att kvarstanna i lokalen utan att drabbas av stora störningar. I detta fall måste hyresvärden anvisa hyresgästen en annan godtagbar lokal för att undgå ersättningskrav.
- Hyresvärden har andra befogade anledningar att upplösa hyresförhållandet, exempelvis att hyresgästen bedriver en verksamhet som anses vara störande för omkringboende i sådan grad att störningarna skäligen inte bör tålas. Lagstiftaren har inte gjort en uttömmande uppräkning av vad andra befogade anledningar är utan detta blir en individuell bedömning vid en eventuell prövning i domstol.
Om ni har frågor om vilka andra befogade anledningar en hyresvärd kan ha för att upplösa ett hyresförhållande är ni välkomna att kontakta Nabos jurister.
När kan skadeståndsansvar bli aktuellt för hyresvärd?
En hyresvärd som inte iakttar korrekt uppsägningstid eller gör något annat felaktigt i samband med uppsägningsförfarandet riskerar att få ersätta hyresgästen med, ibland inte ett betydelselöst belopp.
Skadeståndsbeloppet bestäms ofta till minst en årshyra för lokalen. Hyresgästen kan dock åberopa annat belopp och har då att välja mellan antingen avkastningsmetoden, det vill säga efter en prognos om företagets framtida avkastning, eller marknadsvärdesmetoden, det vill säga verksamhetens värde vid en eventuell försäljning på marknaden. Skadeståndsansvaret har aktualiserats i en rad domar och gemensamt för de flesta har varit att hyresförhållandet har upplöst utan att hyresvärden har beaktat hyresgästens indirekta besittningsskydd samt förfarit felaktigt vid uppsägningen. För att ni, i egenskap av hyresvärd, inte ska riskera att bli skadeståndsskyldiga med stora belopp bör ni alltid ta kontakt med en jurist innan uppsägningsförfarandet inleds för att säkerställa att er uppsägning av hyresgästen går korrekt till.
Kontakta oss om du vill veta mer eller lägg ett ärende till Nabos jurister så hjälper vi dig att hantera uppsägningar för villkorsändring alternativt för avflyttning.
Mowri Kawsar
Fastighetsjurist
mowri.kawsar@nabo.se
073-806 7446
Helena Nyström Lockner
Fastighetsjurist
helena.lockner@nabo.se
070-277 41 57
