Bostadsrättsföreningens löpande driftskostnader (el och uppvärmning m.m.) bör täckas av de avgifter som medlemmarna betalar in, dessa kostnader ska inte finansieras genom att föreningen tar upp nya lån. Tvingas föreningen till det innebär det att avgifterna är för låga.
För en bostadsrättsförening är underhåll av föreningens fastigheter en av de största utgifterna. Det är viktigt att alltid kunna finansiera kostnader utifrån en underhållsplan i en brf och det finns flera olika sätt att göra det på! Att bara ta av avgifterna är sällan ett alternativ. Ska man höja avgifterna, ta upp nya lån eller placera i fonder? Vilka alternativ finns det och hur bör styrelsen tänka?
Det finns i grunden tre olika sätt att lösa finansieringen av kostnader utifrån en brf underhållsplan!
1. Placera pengar och skapa en buffert?
En underhållsplan i en brf ska innehålla uppgifter om framtida kostnader och hur de ska finansieras. Annars kan det uppstå okIarheter. I många styrelser tenderar medlemmarna att tänka som privatpersoner när det gäller föreningens ekonomi. Att ha mycket pengar på ett sparkonto känns ju tryggt för ett vanligt hushåll, då borde väl samma sak gälla för en bostadsrättsförening? Nej, så är det nödvändigtvis inte!
Riskabelt att placera medlemmarnas pengar
Grundprincipen är att alla medlemmar, nuvarande och kommande, ska behandlas lika. Att med hjälp av medlemmarnas avgifter skapa en buffert för sparande och investeringar kommer främst att gynna framtida medlemmar. Det ligger heller inte i styrelsens uppdrag att placera bostadsrättsföreningens pengar i investeringar med ett oklart utfall som aktier, värdepapper och fonder. Det blir dessutom svårt att knyta sparandet till en specifik kostnad i en brf underhållsplan som måste finansieras.
Idag finns det inte många bankkonton som genererar avkastning eftersom räntorna är så låga. Likvida medel kan ses som en minusaffär om man tar inflationen i beaktande. Man bör akta sig för att finansiera kostnader utifrån underhållsplan i en brf med hjälp av sparande.
Fond för yttre underhåll
Att det finns en fond för yttre underhåll, även kallad reparationsfond, innebär inte att det finns pengar att ta av utöver det föreningen har på ett eventuellt sparkonto. Avsättning till en underhållsfond handlar om att man flyttar siffror i balansräkningen från en rad till en annan för att jämna ut föreningens underhållskostnader över tid. En fond för yttre underhåll är alltså snarare ett bokföringsgrepp än en ekonomisk buffert att ta till när det är dags för större underhåll.
2. Finansiera underhållet med lån?
Förmodligen det bästa och mest rättvisa alternativet
Att finansiera kostnader utifrån en underhållsplan i en brf med nya lån är förmodligen det mest fördelaktiga alternativet för en förening. Lånet ska motsvara kostnaden för underhållet, varken mer eller mindre. Men, det går inte att ta upp nya lån gång på gång utan att även betala av dem, till slut kommer banken att sätta stopp för det.
Se till att amortera
Det är viktigt att tänka på att föreningens avgifter ska täcka de amorteringar som krävs. Tänk på att amorteringarna ska göras i takt med att fastighetens olika delar slits. På så sätt hinner lånen amorteras ner i lagom takt och utrymme skapas för att ta upp nya lån när det är dags för nytt underhåll eller byte av en viss fastighetskomponent. Lyckas styrelsen koppla amorteringen till slitaget av fastigheten kan varje medlem se att avgiften de betalar täcker föreningens kostnader under den tid de bor i föreningens fastighet. De betalar inte för hög avgift och inte heller för låg.
Genom att amortera på föreningens lån uppstår även indirekt kapitaltillskott, någonting som varje medlem får dra nytta av när det är dags att deklarera en eventuell försäljning.
3. Be medlemmarna skjuta till pengar genom direkt kapitaltillskott eller insatshöjning?
Om bostadsrättsföreningen varken har ett sparkapital, möjlighet att ta nya lån eller amortera ner befintliga lån kvarstår endast ett sätt att finansiera kostnader utifrån en underhållsplan i en brf. Genom ett direkt kapitaltillskott, även kallat insatshöjning.
Direkt kapitaltillskott innebär att de enskilda medlemmarna tar upp privata lån som de sedan betalar in till föreningen för att antingen bekosta underhållet eller amortera ner föreningens befintliga lån så att det skapas utrymme för att teckna nya lån. Det måste tas beslut om ett sådant kapitaltillskott på en stämma och minst två tredjedelar av de närvarande medlemmarna måste rösta för beslutet. Det ska sedan skickas till Hyresnämnden för godkännande.
Hur bestäms beloppet för respektive medlem?
Beloppet som respektive medlem åläggs att skjuta till baseras på andelstalen eller den ursprungliga insatsen per lägenhet. Om det är någon eller några medlemmar som inte har möjlighet att betala in pengar till föreningen kan man lösa det genom att medlemmen blir skyldig föreningen pengar, vilket regleras den dagen medlemmen säljer sin bostad. I och med att lånen är tecknade av privatpersoner får varje medlem en möjlighet till skattereduktion på räntekostnaderna, något som en förening inte kan tillgodoräkna sig.
En komplicerad process – se till att ta hjälp!
Att välja att genomföra en finansiering av kostnader utifrån en brf underhållsplan med direkt kapitaltillskott från medlemmarna kräver en hel del förberedelser. Medlemmarna måste informeras och kunna ta ställning. Efter ett genomfört kapitaltillskott eller insatshöjning ska de olika andelstalen räknas om och avgiften justeras utifrån dessa. Ta alltid hjälp av er ekonomiska förvaltare eller annan kunnig person om ni funderar på en sådan lösning.
Sammanfattning
I en brf är det viktigt med en underhållsplan som täcker kostnader så att de kan finansieras i god tid. I de flesta fall är det en bra idé att finansiera större underhåll med lån. Att ha pengar undanstoppade för sådana ändamål anses gynna förenings framtida medlemmar, snarare än de nuvarande. Att be föreningens medlemmar om ett kapitaltillskott är en lösning. Ta hjälp av er ekonomiska förvaltare om föreningen, av någon anledning, inte kan använda nya lån till finansiering av kostnader utifrån en brf underhållsplan.
