Vad kan styrelsen göra vid snö och isbildning?
Snö som ligger på fastighetens tak och pryder marken nedanför är ofta vacker att se på under vintertid. Snön på taket är i sig ofta inte ett problem då taken i regel är utformade för att kunna hantera den tyngd som snön kommer medföra, snön kan även ha en viss värmeisolerande effekt på fastigheten. Det är först när snön på taken börjar smälta som det blir ett problem. När snö smälter finns en risk för att det bildas istappar och att snön börjar glida av taket och då även att den is som kan finnas undertill glider av tillsammans med snön och orsakar skador nedanför på såväl personer som egendom.
På marken uppstår ofta problem med framkomlighet vid mycket snö men även ojämnheter och halka kan uppstå när snön smälter och det sedan fryser på igen. Nedan förklarar Nabo:s jurister om fastighetsägarens ansvar vid snö och is och vilka åtgärder som en styrelse kan vidta.
Fastighetsägarens ansvar vid snö och is
Föreningens styrelse har i egenskap av fastighetsägare ansvaret för att vidta förebyggande åtgärder för att snöras och olyckor på grund av snö och is inte sker.
Enligt ordningslagen ska snö och is som kan rasa ned och skada personer eller egendom på offentlig plats utan oskäligt dröjsmål avlägsnas från tak, rännor och liknande anordningar på ett sådant sätt att det inte därigenom uppkommer en risk för att personer eller egendom skadas. Ansvaret för avlägsnandet åligger fastighetsägaren men kan även delegeras till nyttjanderättsinnehavare eller entreprenör.
Betydelse har därför om delar av föreningens fastighet angränsar till offentliga platser som träffas av ordningslagen så som allmänna vägar, gator och dylikt. Om föreningen har ytor runt byggnaderna som inte utgör allmän mark gäller då inte ordningslagen, det medför däremot inte att vägledning från lagen kan tas. Det finns även andra lagar som reglerar ansvarsfrågan så som skadeståndslagen men även straffrättsliga bestämmelser. Fastighetsägaren kan bli straffrättsligt ansvarig för underlåtenhet att agera bl.a. vid risker då snö och is kan rasa ned från tak.
Vilka åtgärder kan en fastighetsägare vidta för att riskminimera
Delegation-Fastighetsägaren kan delegera ansvaret för snöröjning i viss mån till en entreprenör och även till nyttjanderättshavare som exempelvis innehavare av en lokal eller parkeringsplats. Av särskild vikt i de fallen är hur avtalet är uppbyggt. Se mer om detta under rubriken delegation.
Snörasskydd – En förebyggande åtgärd som en fastighetsägare kan vidta i förebyggande syfte är att montera ett snörasskydd på taket. Se mer om detta under rubriken snörasskydd.
Takskottning- Takskottning ska inte utföras av ledamöter i styrelsen utan är riskfyllt och bör ske genom anlitande av särskild firma för detta. Se mer om detta under rubriken takskottning.
Varningsskylt – En tillfällig skylt som informerar om rasrisk är en nödvändig åtgärd som fastighetsägaren bör vidta, Se mer om detta under rubriken varningsskylt.
Avspärrningar- Avspärrning bör ske om rasrisk förekommer med instruktion om att inte beträda området bakom avspärrningen på grund av rasrisk. Se mer om detta under rubriken avspärrningar.
Takbesiktning – En gång om året kan det vara bra att genomföra en besiktning av taket och taktsäkerheten inför kommande vinterperiod. På detta vis kan fastighetsägaren visa upp att man vidtagit försiktighetsåtgärder. Se mer om detta under rubriken takbesiktning.
Rutiner – Fastighetsägaren bör ha en rutin för regelbunden tillsyn av taket. Se mer om detta under rubriken rutiner.
Väder- En faktor som spelat betydelse i de rättsfall som prövats är vilka väderförhållanden som förelegat. Vid växlandeväder så som varmt och kallt kan det vara motiverat att särskilt se över om det kan vara behövligt att vidta en åtgärd med att stänga av delar där exempelvis istappar snabbt kan förekomma och rasa ned. Se mer om detta under rubriken Väder.
Snöröjning –En åtgärd som en fastighetsägare behöver vidta själv eller genom anlitande av annan är att skotta bort snö genom maskin och/eller handskottning. Se mer om detta under rubriken Snöröjning.
Sandning och saltning – Sanda och Salta för att halkbekämpa är en sådan åtgärd som fastighetsägare bör vidta för att uppfylla sitt ansvar. Se mer om detta under rubriken Sandning och saltning.
Tydligt avtal med entreprenör – Vid anlitande av entreprenör bör ett tydligt avtal tecknas. Se mer om detta under rubriken Tydligt avtal med entreprenör.
Delegation
Delegation kan exempelvis ske genom att en entreprenör anlitas för att hantera snöröjningen och även för exempelvis takskottning. Den som får ansvaret måste då även ha full möjlighet att kunna påbörja skottning när så är behövligt och ha ett ansvar också för att kontrollera att det inte bildas snö eller is som riskerar att falla ner. Det krävs även att avtalet tydligt reglerar olika ansvarsfrågor, ett anlitande om utförande av takskottning innebär inte enbart per automatik att allt ansvar övergår till det anlitade företaget utan det beror helt på hur avtalet är utformat.
Även en nyttjanderättshavare av lokal och parkeringsplats kan man i hyresavtalet särskilt avtala om ansvar för snöröjning/ takskottning avseende ex. p-platsen, yta utanför entré till lokalen och i förekommande fall om det finns ett litet tillhörande entrétak.
Snörasskydd
När värmen är växelvis under vinterhalvåret kan stora mängder snö smälta samtidigt och när det sedan fryser på igen har man ett undre lager av is. Snörasskyddet är till för att förhindra att snö och is faller till marken. Boverket har utformat föreskrifter och allmänna råd avseende skyddsanordningar mot fallande is och snö.
Att bara sätta upp ett snörasskydd ex. precis vid en entré kan innebära att belastningen där blir väldigt hög och att snörasskyddet kollapsar. Det beror på att den snömängd som belastar ett snörasskydd som bara sitter längs en kortare del av taket, till exempel precis vid en entré, många gånger tar snölast från en mycket större del av taket.
Illustrationen visar ett lokalt snörasskydd som riskerar att belastas av snö från en betydligt större del av taket än den snö som finns rakt ovanför skyddet. Illustration: Altefur Development/Boverket
Från bolagsverkets hemsida:
Det är viktigt att försäkra sig om att ett snörasskydd kan ta den last det utsätts för. Det räcker alltså inte med att bara sätta upp ett snörasskydd. Det måste också kunna stå emot den förväntade snölasten. I Boverkets byggregler ställs endast krav på skyddsanordningar vid entréer. Det kan dock finnas skäl för att sätta upp snörasskydd även på andra delar av ett tak. Exempelvis ställs det krav i ordningslagen på att snö och is som kan rasa ned och skada personer eller egendom på offentlig plats ska avlägsnas från tak.
Takskottning
Snöskottning är normalt inte att betrakta som något som måste göras för byggnadens drift. Alla tak ska klara den snölast som kan förväntas uppstå även en mycket snörik vinter. Har takkonstruktionen dimensionerats och utförts korrekt, samt underhållits så att konstruktionen inte försämrats, finns det ingen anledning att skotta ett tak utifrån risken att taket ska haverera. Däremot kan takskottning vara behövligt när det kommer till frågan att ta bort snö som riskerar att rasa ned på marken vid smältning.
För anlitande av takskottning är det viktigt att fastighetsägaren ser till att ha ett tydligt avtal på plats och att det är ett seriöst företag som följer de särskilda regler som gäller för utförande av arbete på sådana höjder samt att det finns skyddsanordningar och försäkringar på plats för det fall olyckan skulle vara framme men även vem som vidtar skyddsåtgärder vid snöskottning som ex. att sätta upp avspärrningar osv. Det kan leda till böter och sanktionsavgifter för föreningen om det utförs arbete på tak utan rätt säkerhetsutrustning m.m.
Vissa tak kan även vara känsliga för hur skottningen utförs, sakkunnig bör kontaktas för en bedömning. Om man har solpaneler på taket bör det särskilt stämmas av med installationsfirman hur de rekommenderar att man hanterar frågan om skottning av taket.
Varningsskylt
En varningsskylt ska sättas upp för att varna om att rasrisk förekommer. För att den däremot ska fylla sin funktion är det viktigt att skylten inte alltid sitter uppe utan att den enbart sitter uppe som en temporär skylt under tiden som man vidtar undersökning för att åtgärda rasrisken. Varningsskylt ska även sitta uppe om det är så att det är någon trapp/gångväg som inte kommer att snöröjas då det inte är en så pass prioriterad väg och det finns alternativa vägar. Det finns då vanliga skyltar som informerar om att vinterunderhåll ej kommer att genomföras och att halka därför kan förekomma. En sådan skylt ska till skillnad från skyltar om snöras sitta uppe under hela vinterperioden.
Avspärrningar
Avspärrning bör ske om rasrisk förekommer med instruktion om att inte beträda området bakom avspärrningen på grund av rasrisk.
Takbesiktning
Även takbesiktning bör ske av en entreprenör som är sakkunnig och har rätt utrustning och försäkring på plats för att röra sig på taket. Styrelsen bör protokollföra besiktningen och de brister som noteras bör följas upp och åtgärdas om inte en sakkunnig uttalar sig om att det kan avvakta/är en brist av mindre betydelse så att styrelsen kan visa att de vidtagit åtgärder för att förebygga skador.
Rutiner
Fastighetsägaren bör ha en rutin för regelbunden tillsyn av taket. Det kan till och med krävas att man som fastighetsägare behöver titta till taket genom skylift eller genom att besöka grannfastigheten har det konstaterats genom domstolspraxis. Detta gäller även om snörasskydd finns. En rutin för hanteringen av den snö som faller ned på marken behövs också då fastighetsägaren har ett ansvar att även röja undan snö och is som fallit till marken som genom dess placering kan orsaka person eller sakskador.
Väder
Styrelsen bör ha en särskild bevakning över vädret om man ej har avtalat bort ansvaret genom delegation. Vid väder som är växelvis bör man särskilt se över om man behöver vidta en åtgärd så som, varningsskyltar, sätta upp en avspärrning, beställa extra skottning osv.
Snöröjning
Vid snöröjning kan det vara bra att styrelsen ser över vad som täcks in i föreningens försäkring om det är så att föreningen själva tänker utföra arbetet och skador skulle uppstå hos den som utför arbetet. Även fotodokumentation över området innan snöröjningen påbörjats är bra för att kunna påvisa att skador på föreningens fastighet har uppstått vid snöröjningen och inte vid annat.
Sandning och saltning
Se över föreningens avtal med utförande entreprenör, står det reglerat vem som ska sanda/salta? Vem ska fylla på sandlådan? Vem ska tala om när sandlådan behöver fyllas på? När ska entreprenör sanda/salta?
Tydligt avtal med entreprenör
Ofta får föreningar en offert från företag som man kort antager. Det innebär i sin tur att det ofta inte finns ett bra avtal för hur arbetet i sin tur ska genomföras. Ofta saknas delar som skyddar föreningen så som vad händer om avtalsförpliktelsen inte uppfylls? Vad sker vid skador? Vem ansvarar för vad? Vem tar på sig ansvaret vid skador på annan egendom eller tredjeman? Arbetet som ska utföras beskrivs ofta luddigt och otydligt. Föreningen bör därför se till att ha ett noga utformat avtal på plats där frågorna regleras utifrån vad föreningen har för önskemål.
Avslutande ord
Ansvarsfrågan kommer bedömas utifrån de omständigheter som förekommer i varje enskilt fall. Det finns därför inget man kan göra som fastighetsägare för att helt friskriva sig från ansvar. Genom att agera proaktivt och att genom att vidta ovanstående åtgärder torde man som fastighetsägare anses vidtagit de åtgärder som skäligen kan förväntas vidtas vid ” vintervård” vilket rimligen bör minimera att fråga om ansvar blir aktuellt för fastighetsägaren.
Kontakta Nabo:s jurister
Vi ser över ert avtal så att ni har ett tydligt utformat avtal vid anlitande av entreprenör. Vid omförhandling av era lokalavtal kan vi granska och föra in regleringar om snöröjning om det inte redan finns. Vi finns även här för er om det uppstår tolkningsbehov eller en tvist mot snöröjningsföretaget eller annan. Kontakta mig om du vill veta mer eller lägg ett ärende till Nabo:s jurister.
Caroline Tillander
Fastighetsjurist
Caroline.Tillander@nabo.se
073 – 675 27 70
