Hur kan styrelsen agera vid medlems ombyggnation i bostadsrättsförening?
Redan under mäklarvisningen av en potentiellt ny bostad börjar spekulanten tänka sig in i hur det skulle vara att köpa just den lägenheten och vad som kan göras för att sätta en alldeles egen prägel på det tilltänkta nya hemmet. Ibland innefattar detta att renovera och bygga om lägenheten, flytta badrum/kök och riva en vägg eller två. Renovering/ ombyggnation ses ofta som något självklart från en bostadsrättsinnehavares sida.
En bostadsrätt innehas dock inte med äganderätt utan som bostadsrättsinnehavare har medlemmen en nyttjanderätt till lägenheten. Föreningens lägenheter delar på ventilation, vatten, el, gas, värme och liknande funktioner vilket medför att styrelsens godkännande ofta krävs för att få utföra ändringar i bostaden.
Föreningens godkännande vilket krävs enligt lag ( Bostadsrättslag 1991:614) innefattar:
- rivning eller förändring av en bärande konstruktion
- förändring av vatten-, värme-, el-/gasledningar
- annan väsentlig förändring av lägenheten
Det här brukar och ska framgå av föreningens stadgar under avsnittet ”Väsentliga förändringar” vilket brukar finnas i anslutning till avsnittet ”bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter”
För en hel del föreningar kan det finnas skäl att utöka text/avtalsvillkor i stadgar till att avse ytterligare åtgärder vid medlems ombyggnation som kräver föreningens godkännande (se nedan stycket fastighetens beskaffenhet).
Styrelsens ansvar för fastigheten
Styrelsens ansvar är att förvalta fastigheten/ fastigheterna på bästa sätt och i det ligger ett ansvar att säkra upp att de åtgärder som en medlem önskar utföra inte påtagligt skadar föreningen eller är till olägenhet för denna.
Det kan uppkomma många besvärliga och påfrestande situationer för en styrelse när en ny medlem tillträder bostaden och denne kanske redan på tillträdesdagen har ingått avtal med en entreprenör som direkt ska komma och påbörja renovering/ ombyggnation av lägenheten.
Hur ska styrelsen veta vilken renovering /ombyggnation som är ok att utföra?
Först och främst behöver styrelsen ha kännedom om fastigheten och fastighetens beskaffenhet. Som nyinvald i styrelsen efter ordinarie stämma är det säkerligen inte det första styrelseledamöterna tänker på men denna kunskap om föreningens fastighet/fastigheter behöver hämtas in.
Fastighetens beskaffenhet
Byggnadstekniskt finns stora skillnader i fastigheter uppförda före 1960 jfr med senare uppförda fastigheter vad avser de bärande bjälklagen.
För nyproduktion fram till 1960 var det traditionella stomsystemet det vanligaste bärande systemet för flerbostadshus vid nyproduktion. Ett sådant stomsystem består av en hjärtmur, ytterväggar och ibland tvärgående väggar där grunden utgörs av en kallmur eller bruksmur gjord av gråsten. I botten av huset finns två tunnvalv. Dessa tunnvalv är placerade mellan ytterväggar och hjärtmur och löper genom huset i dess längdriktning. Ovanpå tunnvalven vilar det första bjälklaget i byggnaden. Murpelare, vilket är element i väggen som för ner laster/tyngd vertikalt till grunden, finns mellan husets fönster. Murpelarna är kraftigare på de nedre våningsplanen men smalnar av uppåt i huset. Mellan murpelarna i fasaden sitter fönstren och över fönsterhålorna finns valv som bla. syftar till att föra över laster/tyngd från fasad och delar av bjälklag horisontellt till murpelarna. Bjälklagen är av trä. (Björk, Kallstenius och Reppen, 2003).
De äldre fastigheterna riskerar i högre utsträckning sättningsskador vid olika ingrepp. En orsak är att väggar, trots att de inte är bärande, kan ha en sorts stödjande funktion. Borttagande av en vägg eller bara att utföra en öppning i en sådan vägg kan orsaka att bjälklag på flera våningsplan sjunker, sprickor rätt igenom väggar etc. Förutom att åtgärdande av sådana skador är kostsamma och belastar föreningens ekonomi är det också mycket påfrestande för de flertalet medlemmar som drabbas av sådana skador i lägenheterna.
För föreningar som innehar sådana äldre fastigheter kan det finnas anledning att se över lydelser i stadgarna så att ytterligare ombyggnation av medlem än vad lag (Bostadsrättslag 1991:614) anger omfattas av åtgärd som kräver styrelsens godkännande.
Så här kan du i styrelsen hantera medlems ombyggnation
- Inhämta kunskap om fastigheten/fastigheterna (där det finns behov och tex vid äldre fastigheter)
Ta hjälp av byggnadsingenjör/konstruktör eller sakkunnig/besiktningsman för initial bedömning av fastighetens beskaffenhet.
- Se över föreningens stadgar
Av stadgarna följer när ansökan om styrelsens godkännande krävs. Tillse att utökad text avseende villkor för ombyggnationer/renovering finns vid behov enl. ovan. Ändring av stadgar kräver två på varandra följande stämmobeslut (tex extrastämma + ordinarie stämma) varför det kan vara bra att se över den delen.
- Medlemmen ska inkomma med en skriftlig ansökan till styrelsen om önskad ombyggnation/renovering.
För att styrelsen ska kunna säkra upp det som ankommer på styrelsen (se ovan: ”säkra upp att de åtgärder som en medlem önskar utföra inte påtagligt skadar föreningen eller är till olägenhet för denna”) ska medlemmen också inkomma med ”sådant underlag som krävs för att styrelsen ska kunna ta beslut i frågan om godkännande”. Ibland kan också bygganmälan eller bygglov från kommunen krävas.
Ta hjälp av en jurist
Redan vid inkommen ansökan till styrelsen om ombyggnation/renovering rekommenderas att ta hjälp av en jurist för att säkra upp att styrelsen får in det underlag som krävs för just den här önskade åtgärden med den här fastighetens beskaffenhet och att behövlig eventuell annan information inhämtas samt att ett anpassat adekvat ombyggnadsavtal upprättas med tydliggörande av medlems ansvar. Ett bristfälligt och/eller otydligt avtal riskerar att kostnader för åtgärdande av eventuella skador orsakade av medlemmen eller dennes entreprenör vid ombyggnationen hamnar på föreningens samtliga medlemmar.
Det är medlemmen som ska inhämta och bekosta det faktiska underlag som krävs. Ritningar, konstruktörsutlåtande, angivna rördimensioner är en del av det som kan behövas. Även akustikutredning kan komma att behövas när det är tal om att flytta kök och badrum där dessa hamnar över sovrum på lägenheten under.
Boverket kom 2009 med en rapport (”Så mår våra hus”) där det konstateras att ritningar och tekniska beskrivningar saknas eller stämmer dåligt för ca 40% av fastigheterna i Sverige. Detta försvårar förstås för både styrelse och medlem och i dessa situationer kan det bli en del upprörda känslor hos medlemmar som redan vid förvärvet av bostaden förutsatt att det går att bygga om precis som önskas.
Här kan tex förstörande ingrepp vara en möjlighet att ta till för att tex se hur rören ligger och vad som finns för isolering och konstruktion i allmänhet. Här bör ett särskilt avtal först upprättas mellan medlemmen och föreningen rörande det förstörande ingreppet för att säkra ansvar mm.
- Upprättande av ett ombyggnadsavtal
Detta ombyggnadsavtal upprättat mellan medlemmen och föreningen bör vara anpassat både utifrån aktuell ombyggnation, fastighetens beskaffenhet och omständigheterna i övrigt. Här rekommenderas att ta hjälp av en jurist för att säkra medlemmens ansvar och riskminimera för föreningen. Som med alla sorters avtal är det bra att tänka att det upprättade avtalet ska hålla att pröva rättsligt om det som exempelvis i dessa situationer uppkommer fel och brister i ombyggnationen (exempelvis vattenskador, sättningar i bjälklag) med höga kostnader som följd.
Upprättande av ombyggnadsavtal och därigenom godkännande förutsätter att styrelsen har fått in sådant underlag att beslut kan tas om godkännande av medlems ansökan om ombyggnationen/renovering. Styrelsen kan behöva ta in en egen expert/konstruktör/besiktningsman som granskar medlemmens konstruktörsutlåtande och underlag i övrigt innan beslut kan tas åt ena eller det andra hållet.
Kontakta mig om du vill veta mer eller lägg ett ärende till Nabos jurister så hjälper vi dig att hantera ärenden med medlems ombyggnation.
Chefsjurist Anne von Perner
Mail: anne.von.perner@nabo.se
Tel.nr: 073 068 76 05
