Vem ansvarar för vad i styrelsen i bostadsrättsförening?
När det gäller ansvar i en bostadsrättsförening är det ibland den enskilde medlemmen, ibland föreningens styrelse och ibland föreningsstämman som “äger frågan”. Vi ska försöka reda ut begreppen och göra det tydligt vad som ska anses vara styrelsens skyldigheter i en bostadsrättsförening och vad som är föreningsstämmans respektive bostadsrättshavarens eget ansvar.
Bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ är föreningsstämman i vilken föreningens medlemmar röstar för olika beslut och även utser styrelsen som ska ansvara för den löpande förvaltningen.
Medlemmarna i bostadsrättsföreningen har stora möjligheter att göra förändringar i den egna lägenheten och ansvarar för det löpande och periodiska inre underhållet medan föreningen ansvarar för fastigheten i övrigt. När det gäller föreningens verksamhet får medlemmarna dock agera utifrån sina intressen genom föreningsstämman.
Det är inte alltid helt enkelt att fastslå vad som är styrelsens ansvar i en bostadsrättsförening. Gränsen mellan styrelsens och föreningsstämmans uppgifter är inte alltid knivskarp. I vissa fall har styrelsen rent formellt mandat att besluta i en fråga men det kan vara en bättre idé att låta stämman avgöra saken så att medlemmarna får känna sig delaktiga i ett viktigt beslut.
Stadgarna säger mycket om ansvar i en bostadsrättsförening
Frågan om ansvar i en bostadsrättsförening kan alltså vara komplicerad. Kom ihåg att bostadsrättsföreningens stadgar kan innehålla bestämmelser om hur beslut ska tas i vissa frågor. Det är till exempel vanligt att det i stadgarna anges att medlemmarna har ansvar för fönster i en bostadsrätt. Om detta inte specificeras i bostadsrättsföreningens stadgar så är dock föreningen ansvarig om fönstren tar skada på grund av bristfälligt underhåll.
Vilka beslut får styrelsen fatta?
Styrelsen har enlig lag om ekonomiska föreningar ett ansvar för föreningens förvaltning och organisation. Det innebär bland annat att styrelsen ska se till att den löpande bokföringen, redovisning och underhåll av fastigheten sköts på ett bra sätt. Arbetsuppgifterna kan innebära att styrelsen måste fatta obekväma beslut som medlemmarna inte är helt nöjda med, exempelvis kan en nödvändig underhållsåtgärd innebära höjda årsavgifter.
Skulle det vara så att en underhållsåtgärd innebär stora kostnader för bostadsrättsföreningen så bör frågan hänskjutas till stämman även om styrelsen egentligen har rätt att besluta i frågan. Detta bör även gälla om styrelsen har anledning att tro att medlemmarna kommer att motsätta sig ett beslut. Det beror på den aktsamhetsplikt styrelsen har enligt lag.
Vissa åtgärder påverkar de delar som medlemmarna ansvarar för enligt lag och stadgar, vilket innebär att stämman måste involveras i beslutet trots att styrelsen har rätt att besluta om själva åtgärden.
Så är det exempelvis när det gäller stambyten:
Styrelsen ansvarar för att stambytet genomförs men eftersom åtgärden ofta innebär andra förändringar i lägenheten, till exempel att badkar byts mot duschkabiner måste frågan hänskjutas till stämman och om inte samtliga medlemmar godkänner åtgärden ska beslut fattas med 2/3-majoritet. Därefter måste ärendet överlämnas till hyresnämnden för godkännande. Tänk på att alla medlemmar som berörs av åtgärderna måste tillfrågas.
Vilka beslut ska föreningsstämman fatta?
Enligt bostadsrättslagen finns det ett stort antal beslut som måste godkännas av föreningsstämman. Ett sådant beslut är när en åtgärd kommer att innebära en väsentlig förändring av bostadsrättsföreningens hus eller mark, det kan handla om att man i bostadsrättsföreningen har för avsikt att bygga balkonger. I det fallet krävs dessutom att åtgärden godkänns med särskild röstmajoritet.
Andra exempel på när stämman måste besluta i frågor är om stadgarna ska ändras eller om det finns önskemål om att insatserna ska ökas eller minskas. Vissa åtgärder kräver att samtliga medlemmar i bostadsrättsföreningen godkänner beslutet och eftersom att det är ovanligt att föreningens alla medlemmar deltar på stämman måste ärendet därför lämnas till hyresnämnden som då har att ta ställning till åtgärden.
Mer information om vilka beslut som måste fattas av föreningsstämman och med vilken röstmajoritet hittar ni i bostadsrättslagens 9 kapitel. Där läggs grunden för frågor om ansvar i en bostadsrättsförening.
Vad gäller avseende personligt ansvar för styrelsen i en bostadsrättsförening?
En styrelsemedlem kan hållas personligen ansvarig och till och med bli ersättningsskyldig vid vårdslöst agerande. Om personen alltså inte agerat som en normalt aktsam person skulle ha gjort och om det fått allvarliga konsekvenser. Styrelsens ordförande är i regel ansvarig, om inte en annan styrelsemedlem åtagit sig en uppgift och fått tillgång till de resurser och den information som uppgiften eller uppgifterna krävt.
