Hur det nya ekonomiska läget förväntas påverka din brf
Bostadsrättsföreningar står inför kraftigt ökade räntekostnader i och med det nya inflations- och ränteläget, och det råder osäkerhet kring om och när räntan kan sänkas och till vilka nivåer.
Det är troligt att bostadsrättsföreningar kommer få hantera höga räntekostnader fram tills åtminstone 2027 om man skall tro Riksbankens räntebana. Efter det kan låneräntan eventuellt gå ner under 4% givet att räntehöjningarna lyckas dämpa inflationen. Just nu är frågan om vi under hösten kommer få se en eller flera ränteökningar (4,25% om det blir en 0,25% ökning i både september och november) beroende framförallt på om inflationen fortsatt är hög. Även efter det återstår Riksbankens 2%-mål för inflationen, vilket gör att man kan förvänta sig en långsiktig ränta på åtminstone 3%, menar Nabos ekonomiska expert Jonas Gustavsson.
De ökade räntekostnaderna får generellt störst genomslag på föreningar med hög belåning, så ett bra första steg för att förstå hur räntehöjningarna kommer påverka din förening framöver är att se över föreningens belåningsgrad. Nedan ser du en tabell över hur en 1% räntehöjning kan förväntas slå mot avgiften i din förening.
| Belåning per kvm | Kostnadsökning vid 1% ränteökning per lägenhet och år |
| Obelånad 0 kr | 0 kr |
| Låg <3 500 kr | 1 225 kr |
| Lägre medel 3 500 – 6 500 kr | 3 500 kr |
| Övre medel 6 501 – 10 500 kr | 5 950 kr |
| Hög 10 501 – 14 500 kr | 8 750 kr |
| Väldigt hög > 14 500 kr | 11 200 kr |
Kostnadsökning för en lägenhet på 70 kvm snittbelåning kr/kvm i gruppen
Notera att även om din förening för närvarande har en låg belåningsgrad så kan det förändras snabbt om ni står inför ett större underhållsprojekt utan att ha gjort tillräckliga avsättningar för det i tid.
Hur din brf bör agera i tider av höga räntor och inflation
Generellt bör avgifterna i föreningen kunna täcka en långsiktig kalkylräntenivå, och avvikelser från denna kan justeras genom ett ändrat sparande kortsiktigt. Eftersom det råder osäkerhet om räntenivån både på kort och lång sikt är det därför extra svårt att planera avgiftsnivån, särskilt med tanke på att man också behöver bevaka föreningens likviditet för att kunna täcka utgifter som dyker upp längs vägen.
Det fördelaktiga skatteregelverket för indirekta kapitaltillskott gör att amortering är den lönsammaste formen av sparande i en bostadsrättsförening med lån. Samtidigt bör man inte ensidigt fokusera på amortering, eftersom föreningen på grund av den ekonomiska osäkerheten även kan behöva en extra likvida buffert.
Att skapa kontroll över föreningens ekonomi i detta läge bygger på en utvidgad budgethorisont över flera år för att förstå hur ekonomin påverkas i möjligaste mån och planera för behovet av avgiftsökningar. Detta kan smidigt och professionellt göras med hjälp av Nabos Rättvis avgiftsanalys eller Nabo Flerårsbudget för att få kontroll på den ekonomiska planeringen närmaste åren.
Alla bostadsrättsföreningar behöver ha ett sparande för att finansiera planerat underhåll i fastigheten över tid, då detta ej är något som på rimliga grunder kan betalas direkt av de boende när underhållet behöver göras. Detta är någonting som Nabo tidigare har aviserat då vi beräknat att föreningar i snitt behöver höja avgiften med 40% för att föreningens ekonomi ska vara hållbar över tid.
8 steg för att få koll på ekonomin i din brf
Jonas Gustavsson utvecklar här åtta allmänna steg för att få kontroll över föreningens ekonomi:
- Ha en uppdaterad och komplett underhållsplan. Underhållsplanen är ett viktigt planerings- och styrdokument där det framgår vilket sparande och underhåll som behövs under de kommande 40 åren.
- Nya lån. Utgå ifrån underhållsplanen för att se över vilka nya lån som behöver tas upp och när för att finansiera kommande underhåll.
- Få koll på din förenings nuvarande lånestock och när lånen löper ut. Gå ut i god tid (ca två månader före) med låneupphandling, och beräkna effekten på avgifterna av omlagda lån och eventuella nyupptagna lån. Huruvida man ska binda lånen eller inte kan bero på hur ansträngd föreningens ekonomi är. Bindning är ett sätt att skapa större trygghet och förutseende framåt.
- Flersårsöversikt.Utgå ifrån existerande budget och räkna upp löpande kostnader med inflation, öka intäkter för index m.m. och med hjälp av hur lånestocken läggs om eller förändras justerar ni räntekostnaderna för respektive år.
- Se över outnyttjade utrymmen. Se över dolda tillgångar i föreningen och om det finns utrymmen att upplåta för att på så sätt få in pengar till föreningen och betala av lån. Med det högre ränteläget är det ännu mer lönsamt att ombilda hyresrätter till bostadsrätter. Nabos projektledare har lång erfarenhet av omvandling av outnyttjade utrymmen och kan hjälpa er om det är aktuellt.
- Underhållsavsättning vs. kassaflöde. Se över om ni möter avsättningsrekommendationer från underhållsplanen. När ni tar bort avskrivningar och planerat underhåll från budgetens resultat får ni en bild av hur överskotten ser ut respektive år och om de möter kraven som underhållsplanen ställer.
- Planera avgiftsökningar. Planera avgiftsökningar utifrån behoven i tidigare steg och ändra intäkterna så att ni får balans i ekonomin över de kommande åren.
- Kommunicera med medlemmarna. Meddela medlemmarna om ekonomin i föreningen och behoven framåt. Då det finns en stor osäkerhet kring räntan och inflationen framöver bör man dock vara tydlig med att det är en preliminär plan som kan komma att påverkas av förändringar i omvärlden (ränta, inflation mm).
Jonas Gustavsson
Nabos ekonomiska expert
