Skarpare regler i bostadsrättslagen 2023

Nabos fastighetsjurister har ambitionen att det ska vara lätt att göra rätt för styrelser och fastighetsägare. Här kommer några nyheter om vad som gäller from 1 januari 2023 i bostadsrättslagen:

Skarpare regler i bostadsrättslagen från 1 januari 2023

Det rättsliga skyddet för den som köper eller redan äger en bostadsrätt stärks från den 1 januari 2023. Här kan du ta del av en översiktlig redogörelse av lagändringarna kring vilka renoveringar som kräver styrelsens godkännande, den nya förverkandegrunden, ändringar avseende upplåtelseavtal, årsredovisningar, mäklares objektsbeskrivningar samt medlemmars rösträtt.

Renovering av bostadsrätter

Ägaren av en bostadsrätt har i dag relativt långtgående möjligheter att göra förändringar och renovera sin lägenhet. Något som förändras från 1 januari 2023, när tydligare regler införs om vad som gäller vid renovering av bostadsrätter. Fler åtgärder kräver nu uttryckligen tillstånd från styrelsen i bostadsrättsföreningen. Utöver ingrepp i bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, vatten, värme eller gas, kommer nu även ingrepp i ventilations- och rökkanaler samt eldstad samt åtgärder som påverkar brandskyddet utgöra en väsentlig förändring av en lägenhet.

Från 1 januari 2023 kommer hyresnämnden kunna ge tillstånd till renoveringar i bostadsrätt på ansökan om medlem som inte har fått sådant tillstånd av styrelsen.

Ny förverkandegrund införs

En ny förverkandgrund införs även, vilket innebär en möjlighet att förverka bostadsrätten om bostadsrättshavaren utför olovliga åtgärder som inte kan ses som ringa och

• inte vidtar rättelse efter uppmaning
• inte får tillstånd av hyresnämnden

En förutsättning för förverkande är att föreningen anmanar bostadsrättshavaren att vidta rättelse senaste två månader efter vetskap om den olovliga åtgärden. Reglerna gäller också endast de åtgärder som utförts efter 1 januari 2023.

Skriftlighetskrav för upplåtelseavtalet

Upplåtelseavtalet reglerar bostadsrättens utformning och utgör det första avtalet som ingås mellan bostadsrättsföreningen och den första ägaren av bostadsrätten. Nu införs ett skriftlighetskrav.

Tydligare uppgifter om vad som omfattas av bostadsrättsupplåtelsen

Det är genom upplåtelseavtalet som bostadsrätten skapas och det är därför viktigt att avtalet korrekt anger vad som ingår i själva upplåtelsen. Inte sällan uppstår frågor rörande om exempelvis mark eller en terrass i anslutning till en lägenhet är upplåten med bostadsrätt eller används genom annan form av nyttjanderätt. I och med lagändringen införs det därför krav på att upplåtelseavtalet ska ange samtliga utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt.

Bestämd tidpunkt för tillträde till lägenheten

För att stärka konsumentskyddet införs krav på att det i upplåtelseavtalet ska anges ett bestämt datum för tillträde om det sker vid en senare tidpunkt än upplåtelseavtalets tecknande.

Ytterligare information i fastighetsmäklarens objektsbeskrivning vid bostadsförsäljning

Mäklarens objektsbeskrivning ska från och med 1 januari 2023 ange samtliga utrymmen, som exempelvis mark, terrass eller förråd, om de är upplåtna med bostadsrätt. Fastighetsmäklaren ska kunna förlita sig på de uppgifter som lämnas av bostadsrättsföreningen. Objektsbeskrivningen ska även innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuld, det vill säga den del av föreningens lån som belastar lägenheten.

Nya krav på bostadsrättsföreningens årsredovisning

Från årsskiftet tillkommer också nya krav på bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar. Årsredovisningen ska innehålla en kassaflödesanalys, samt vid negativt resultat, en upplysning om vad det får för verkan på föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Utöver det ska årsredovisningen innehålla följande nyckeltal:

• årsavgift/kvm
• skuldsättning/kvm
• sparande/kvm
• energikostnad/kvm
• räntekänslighet

Syftet med lagändringen är att underlätta för lekmän, som inte alltid innehar kunskapen att tillgodogöra sig information i en årsredovisning, att förstå och därmed få en rättvisande bild av föreningens ekonomi. Detta får dock först genomslag nästa år när reglerna tillämpats under år 2023.

Begränsningar i rösträtten på föreningsstämman

Principen om lika rösträtt ska som huvudregel gälla. Därför ska bestämmelser i bostadsrättsföreningens stadgar som innebär en avvikelse från att varje medlem har en röst inte längre gälla. Sådana avvikelser ska bara vara tillåtna om det handlar om en begränsning av rösträtten för medlemmar som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller en lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt ska de endast ha en röst. 

Behöver din bostadsrättsförening juridisk vägledning eller rådgivning?

Nabos jurister är experter inom fastighetsrätt, föreningsrätt, entreprenadrätt såväl hyresrätt som bostadsrätt och kan alltid kontaktas:

Juristjouren, måndag-fredag kl. 09.00-11.00 som ger kostnadsfri juridisk vägledning på telefonnummer 010-2880035.

Ni kan initiera ett juridiskt ärende i Portalen, på hemsidan eller maila juridik@nabo.se 

Erbjudande

Mot bakgrund av ny gällande lagstiftning i bostadsrättslagen 2023 bör styrelsen överväga att börja ändra stadgan på nästa ordinarie stämma i vår! Nabo har tre bra erbjudanden, nämligen:

• Basic, justering av stadgan för 4.900 kr exklusive moms.
• Uppgradering enligt mönsterstadgan, 12.900 kr exklusive moms.
• Skräddarsydd variant då fastighetsjuristen föreslår ändringar/uppdateringar/justeringar utifrån er gällande stadga och få den att överensstämma med ny lagstiftning, praxis och modernt språkbruk. Detta arbete sker på löpande räkning, men till kraftigt rabatterat timpris.

Ta direkt kontakt med Nabo juridik på juridik@nabo.se