Har det blivit dags för ett stambyte, fasadrenovering eller kanske en ombyggnation av råvind till bostäder? Den ekonomiska risken för föreningen är stor vid de flesta olika entreprenader och det finns mycket att tänka på för att begränsa riskerna och säkra resultatet.
Nabos juristteam vägleder dig genom entreprenadens viktiga delar.
Entreprenadarbeten som behöver utföras i bostadsrättsföreningen medför en stor kostnadspost. Ett stambyte innebär kanske den absolut största enskilda kostnaden för föreningen under flera decennier. Dessutom är sådana arbeten mycket påfrestande för föreningens medlemmar och hyresgäster (både boende och lokalhyresgäster).
Styrelsens arbete och roll
Styrelsen i föreningen lägger ner mycket tid på att informera och förbereda medlemmar och hyresgäster inför ett kommande stort entreprenadarbete (i god tid, vanligtvis minst 1 år innan entreprenadarbetets start) och lägga fram underlag inför stämman så att behövliga beslut där kan tas. Därefter vidtar ett omfattande och viktigt arbete för styrelsen som inte avslutas förrän entreprenaden är slutbesiktigad och godkänd samt att besiktningsanmärkningarna är åtgärdade. Utöver det gäller det för styrelsen att ta fram en plan för hur eventuella brister och anmärkningar som framkommer under garantitiden ska samlas in och framföras till entreprenören (reklamation).
Styrelsens kompetens och engagemang är av stor betydelse vid ett entreprenadarbete i föreningen. Den tid som styrelseledamöter behöver lägga ned motiverar ofta ett utökat arvode för period som entreprenaden pågår. Arvodet för styrelse beslutas av stämman innan entreprenaden påbörjas. Efter entreprenadtiden kan det vara svårt för styrelsen att få igenom ett utökat arvode.
Entreprenadens viktiga delar
Kostnaden för föreningen (beställaren) vid en entreprenad är hög. Ett stambyte kan kosta 5-10 miljoner kronor beroende av föreningens storlek, antal stammar mm. Den ekonomiska risken för föreningen är stor med tanke på att krav från entreprenören i tilläggskostnader (ÄTA) kan uppkomma på 20-30 % av totala kontraktssumman. Brister/fel i entreprenad kan dessutom kosta föreningen betydligt mer än så.
Det som särskiljer entreprenadavtalet är att det är en egen sorts avtalstyp där både resultatet och processen dit ska avtalas om samtidigt som förutsättningarna för arbetet inte kan förutses.
Noggrannhet med dessa sju delar av entreprenaden sparar mycket pengar och tid för föreningen;
1. Förfrågningsunderlaget
(de handlingar som entreprenören ska kunna utgå ifrån och lämna sitt anbud på).
– oavsett vilken entreprenadform (exempelvis totalentreprenad eller utförande entreprenad) som beställaren avser att upphandla är det innehållet i handlingarna som avgör vilken typ av entreprenad det anses vara. Här är särskilt viktigt att få med de särregleringar från standardavtalet som är viktiga för föreningen i just denna entreprenad. Av betydelse är också att få med tydligt ställda krav för funktion vilket brukar saknas och som annars kan försvåra vid besiktning/ slutbesiktning av entreprenaden.
2. Valet av Entreprenör
– priset som lämnas av entreprenör i ett anbud får ofta för stor betydelse vid val av entreprenör. Referenser, möjlighet för entreprenören att utföra entreprenader av aktuell storlek, om entreprenören har egna anställda eller upphandlar ny arbetskraft varje gång, hur stor del av försäkringsbelopp i ansvarsförsäkringen som har använts senaste tiden är några av de delar som är viktigt att beakta inför valet av entreprenör.
3. Entreprenadavtalet
– den ekonomiska risken minskar vid ett utförligt utformat entreprenadavtal. Standardavtal som finns framtagna (exempelvis ABT 06 och AB 04) är avsedda att passa för många olika situationer vilket innebär att flera delar behöver avtalas särskilt om för att passa just er entreprenad. Några av de delar som är viktigt att särskilt avtala om är besiktning, entreprenörens försäkring, säkerhet, vite och betalplan.
– för att ytterligare minska föreningens ekonomiska risk rekommenderas en betalplan som inte är ”framtung” utan där betalning från föreningens sida ej görs för viss del av entreprenaden förrän denna också är besiktigad.
4. Engagemanget under entreprenadtiden
– en entreprenad skenar lätt iväg vilket kan medföra att kostnaden ökar med höga belopp och likväl att entreprenaden drar ut på tiden varför det är av stort värde att styrelsen tillser en kontinuerlig närvaro under entreprenadtiden och i kontakten med entreprenören.
5. Byggmötesprotokollen
– det som skiljer entreprenadavtal från andra avtal är att det går att ändra entreprenadavtalen under tiden. Sådana ändringar tas ofta upp i byggmötesprotokollen där beställningar, ansvar och kostnader framgår.
– för att föreningen inte ska riskera både ansvar och kostnader för sådant som ska ligga på entreprenören enligt entreprenadavtalet behöver föreningen helt enkelt se över hur formuleringar utformas innan undertecknande av protokollet sker.
Vid en eventuell framtida tvist i domstol utgör byggmötesprotokollen bevis.
6. Besiktning av entreprenaden
– förutom slutbesiktning är delbesiktningar möjliga att avtala om som kopplas till betalplanen. Här är viktigt att säkerställa att besiktning över funktion också görs av besiktningsmannen som anlitas.
7. Plan för fel/brister som uppkommer under garantitiden
– en plan för föreningen som säkerställer att anmärkningar/fel och brister som upptäcks av medlemmar och hyresgäster under garantitiden reklameras i tid rekommenderas.
Kontakt
Behöver du hjälp med att ta fram en handlingsplan inför föreningens kommande entreprenadupphandling, upprätta entreprenadavtal, juridiskt stöd under hela entreprenaden eller vid tvist med entreprenören är du välkommen att höra av dig till Nabos jurister på juridik@nabo.se eller också går det bra att ringa oss direkt.
Du vet väl att du kan ta hjälp av Nabos projektledare för stora entreprenadarbeten i din brf. Projektledaren ansvarar för att ta fram underlag och planera det som behöver göras, upphandla entreprenad samt driva själva projektet från start till slut. Läs mer om detta här eller kontakta våra projektledare direkt på projektledning@nabo.se.
Anne von Perner, Chefsjurist
E-post: Anne.von.perner@nabo.se
Mobil: 073 068 76 05
Ida Mattsson , Bitr. Jurist
E-post: ida.mattsson@nabo.se
Mobil: 070 277 41 57
