Hem » Kunskap » Nyheter Årsredovisning 2023

Nyheter Årsredovisning 2023

I korthet är förändringarna gjorda för ökad transparens, jämförbarhet och bättre bedömning av ekonomin för intressenter. Förändringarna är:

  • Ytterligare nyckeltal i förvaltningsberättelsen
  • En BRF som visar förlust i årsredovisningen ska kommentera i förvaltningsberättelsen hur årets förlust påverkar föreningens möjlighet att finansiera framtida ekonomiska åtaganden
  • Alla BRF:er ska ha en kassaflödesanalys i sin årsredovisning (fortsatt fritt val av metod)

Givet det ekonomiska läget är ju nyckeltal om avgiftsnivå, belåning, räntekänslighet och sparande högaktuella och något som underlättas av den nya lagen. Det blir lite ökade krav och mer administration för bostadsrättsföreningarna i att sammanställa en årsredovisning, vilket man alltid kan ifrågasätta, men givet tiderna känns det relevant.

De nya nyckeltalen är bra och kommer ge bra information om bostadsrättsföreningarna, men finns ju alltid lite extra som man bör väga in när man läser dem som vi skall belysa i korthet nedan också.

Nya nyckeltal

Sparande per kvm totalyta

Ett mått på kassaflöde från verksamheten som räknas fram genom att från resultatet ta bort avskrivningskostnader, eventuella kostnader för planerat underhåll (K2) samt andra väsentliga poster som inte är del av den normala verksamheten och sedan dela på totalyta för hyresrätt och bostadsrätt (lägenheter, lokaler och garage).

Syfte: att se vilken förmåga som finns till sparande för planerat underhåll över tid och kan jämföras föreslagen avsättning till underhåll i underhållsplanen för att se att nivån är bra.

Kommentar: Bra nyckeltal, eliminerar mycket av skillnaderna i de olika redovisningsregelverken så blir jämförbarare, även om man primärt skall jämföra mot föreningens egna underhållsplan då dessa kan vara väldigt olika från förening till förening i vad som krävs över tid.

Viktigt är nu framåt att differentiera mellan reparationer och underhållskostnader, de senare påverkar inte sparande nyckeltalet.

Nyckeltalet kan snabbt ändras vid ändrade räntor / omläggning lån, så viktigt att studera lånenoten om hur räntorna ligger och hur lånen är bundna för att få en riktig bra bild av långsiktigt sparande.

Årsavgift per kvm totalyta

Här skall man inkludera inte bara årsavgiften utan övriga obligatoriska avgifter såsom IMD (individuell mätning och debitering av el, värme, vatten etc), bredband, kabel-tv m.fl. dividerat med upplåten bostadsrättsyta, här skall även upplåtna garageplatser inkluderas.

Syfte: Ett bra nyckeltal för att se genomsnittliga avgiftsnivån i bostadsrättsföreningen och förenklar jämförbarhet.

Kommentar: Inkluderande av obligatoriska avgifter kan bli lite jämförelsestörande mot föreningar som inte erbjuder samma obligatoriska tjänster, här behöver man studera intäktsnoten för att se vad som eventuellt inkluderas i årsavgiften. I kombination med sparande nyckeltalet så blir detta bra information. En låg avgift med ett högt sparande är ju en bra kombination, men en genomsnittlig avgift med ett lågt sparande ett orostecken.

Skuldsättning per kvm totalyta

Beräknas genom att dividera räntebärande skulder med totalyta (lägenheter, lokaler och garage).

Syfte: Se hur hög skuldsättningen är på ett tydligt och jämförbart sätt.

Kommentar: Bra och tydligt nyckeltal. Skuldsättning bör ju alltid ses i relation till hur ny föreningen är och vart de befinner sig i sin underhållscykel. Stambyte är normalt den största underhållsåtgärden och förändrar skuldsättningen med ca 4000 kr/kvm – att ligga på 9000 kr/kvm i skuldsättning efter utfört stambyte kan betraktas som ok, men en tydlig risk om stambyte skall göras i närtid i stället.

Energikostnad per kvm totalyta

El, värme och vattenkostnader dividerat på totalyta (lägenheter, lokaler och garage).

Syfte: Skapa uppfattning om hur energieffektiv föreningen är på ett tydligt och jämförbart sätt.

Kommentar: Det här nyckeltalet är lite svårare och finns ganska många om och men som man bör ha koll på:

  • Vatten och avloppskostnader separeras sällan i bokföringen så avloppskostnader kommer nog hänga med här också.
  • Småhusföreningar har ju ofta kostnaden själv för uppvärmning/vatten så att jämföra bostadsrättsföreningar som är av typen småhus och flerbostadshus blir haltande.
  • Föreningar med IMD El kommer ju inkludera hushållselen i kostnadsmassan där sannolikt övriga föreningar har individuella el abonnemang som ej är inkluderade i avgiften så blir jämförelse störande.
  • Stora garage och speciellt kall garage kan ju också ge jämförelsestörande nyckeltal per kvm

Räntekänslighet

Räntebärande skulder x 1% / Årsavgifterna

Syfte: Att se hur föreningens avgifter kan påverkas av en ränteförändring

Kommentar: Bra nyckeltal och hög aktuellt då många föreningar håller på att lägga om sina låneportföljer och även tids nog kommer räntan att sänkas för en del föreningar med rörliga räntor.

Man gör ju då se vilken snittränta föreningar har idag för att se potentialen i ökning eller sänkning av avgiften i utifrån räntenivå samt att det är till nuvarande belåningsnivå som kan ändras med större underhåll.

Föreslagna tillagda nyckeltal från BFN ej beslutade än

Årsavgifter del av rörelseintäkter

Årsavgifter som del av alla löpande intäkter i föreningens verksamhet.

Syfte: Se hur stor andel av föreningens intäkter som utgörs av årsavgifter.

Kommentar: Hög andel övriga intäkter kan ofta vara en styrka och ge bra intäkter från lokaler, dolda tillgångar i hyresrätter etc. Det finns dock en risk när kostnader snabbt ändras så kan styrelsen inte på kort sikt påverka andra intäkter än årsavgifterna. Sedan indexeras ofta lokalhyror och hyresrätter kan omförhandlas över tid, men kanske inte kopplat direkt till föreningens situation.

Skuldsättning per kvm bostadsrättsyta

Räntebärande skulder dividerat med kvadratmeter bostadsrättsyta.

Syfte: Belåningsnivå utifrån ett ägarperspektiv.

Kommentar: Då skulden löper på föreningen som representeras av medlemmarna så är det framför allt dessa som påverkas av förändringar i skuldsättning och räntor, då det ej finns någon möjlighet ändra hyror.

Kommentar om förlust

Om resultatet är en förlust för året ska föreningen lämna en upplysning om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden i förvaltningsberättelsen under flerårsöversikten. Med ekonomiska åtaganden avses t.ex. räntor på föreningens lån, tomträttsavgälder och underhåll av föreningens byggnader sådant som rimligen bör kunna förutses.

I upplysningen ska anges på vilket sätt finansiering ska ske t.ex. genom avgiftshöjningar, genom att hyresrätter som blir lediga upplåts med bostadsrätt eller genom upptagande av nya lån.

Om föreningen har underskott något enstaka år, som inte påverkar föreningens möjligheter till långsiktig finansiering av sina åtaganden, bör i allmänhet en kortfattad information om att förlusten inte påverkar föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden räcka.

Ju större underskott och ju fler år i följd som föreningen gått med underskott, desto högre krav ställs på informationen.

Jonas Gustavsson
Ekonomisk expert på Nabo
Email: jonas.gustavsson@nabo.se

Relaterad media

Prata med oss!

Om du vill komma i kontakt med Nabo så hittar du enkelt alla kontaktuppgifter på vår kontaktsida.