Från och med den 1 juli 2025 träder nya byggregler i kraft som påverkar alla som planerar att bygga nytt, bygga till, renovera eller ändra en byggnad. Regelverket innebär viktiga förändringar som särskilt berör bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare i egenskap av byggherrar.
Anne von Perner
Partner, lawyer (LL.M.)
Head of Real Estate, Projects and Construction
Nabo
Sammanfattning – detta behöver du känna till
- Nya regler ersätter dagens BBR och EKS (Boverkets byggregler och konstruktionsregler).
- Du som fastighetsägare är ansvarig för att tekniska krav uppfylls – det måste säkras i entreprenadavtal
- Brandskyddet skärps: fler utrymmen ska vara egna brandceller
- Nya krav påverkar installation av solceller och restaurangkök
- Dokumentation på att reglerna följs ska sparas efter färdigställd byggnation
Vad innebär de nya reglerna?
Reglerna som sammanfattningsvis rör de tekniska kraven för byggprojekt, således det som ska uppnås och inte exakt hur det görs, medför bland annat att ni som bostadsrättsförening eller annan fastighetsägare, i egenskap av ert byggherreansvar, måste vara noga med att dels i entreprenadavtal säkra upp att tekniska krav uppfylls och dels tillse att ni efter byggnationen får in all dokumentation som utvisar detta.
Det är Boverkets byggregler, BBR och Boverkets konstruktionsregler, EKS som ersätts den 1 juli 2025 med nya grundförfattningar. Regeländringarna är omfattande och här har jag valt att lyfta ut ett par viktiga förändringar för er avseende brandskyddskrav till skydd mot spridning av brand och rök inom byggnad som jag beskriver lite närmare och ger en del rekommendation kring.
Mitt råd!
- Säkerställa i entreprenadavtal att tekniska krav uppfylls
- Få in dokumentation efter byggnation som bevisar att dessa krav är uppfyllda
Brandskyddskrav
I era fastigheter har ni många människor som vistas (boende, lokalhyresgäster, besökare mm) och de nya brandskyddsreglerna, krav på indelning i brandceller, har kommit till för att stärka brandskyddet och öka säkerheten för personer där det har befunnits vara en förhöjd sannolikhet för uppkomst av brand och dessutom att branden i utrymmet kan få ett snabbt brandförlopp.
Under en övergångsperiod (fram till 30 juni 2026) är det möjligt att bygga utifrån befintliga byggregler men när det gäller så viktiga delar som bland annat brandsäkerhet är det min rekommendation att ni tillser att ni i er fastighet erhåller de nya byggreglerna om brandskydd direkt.
Nya krav innebär bland annat att följande utrymmen ska vara egna brandceller:
- Gästrum
- Passager och tillträdesvägar
- Utrymmen tillhörande olika verksamheter inom samma lokalyta (om en större lokalyta delas i två ska det alltså vara två olika brandceller om olika verksamheter bedrivs)
- Slutna garage
- Förvaringsutrymmen för sot och aska
Mitt råd!
- Även om nuvarande regler gäller till 30 juni 2026, är det klokt att redan nu tillämpa de nya brandskyddsreglerna vid ny- eller ombyggnation.
a) Solceller/solpaneler
Till juristavdelningen kommer en hel del avtalsförfrågningar när fastighetsägare vill installera solceller/solpaneler. Även om statliga bidrag för bostadsrättsföreningar är borttagna medför de elpriser som råder idag (och de elpriser som förväntas framöver) att investeringskalkylen oftast kan räknas hem.
Enligt de nya lagreglerna ska energilager med batterier med en kapacitet större än 20 kWh installeras i en egen brandcell. Så gott som samtliga solcells-/solpanelsanläggningar kräver batteri som har minst 20 kWh kapacitet varför det således är viktigt att säkra upp för er såsom fastighetsägare att entreprenadavtalet innehåller villkor för sådan installation (not: mellan 2018 och 2023 orsakade solcellsanläggningar 100 brand-och brandtillbud. Solpaneler har en livslängd på 25-30 år).
b) Restaurangkök i lokal
Många fastigheter har restauranger som lokalhyresgäst och de nya reglerna innebär en skärpning även här för storkök med särskild brandrisk (exempel på sådana riskkällor är fritöser, stekytor, kolgrillar, wokar och liknande där fett hettas upp till höga temperaturer).
Storkök behöver således vara utformat som en egen brandcell om det inte finns ett automatiskt släcksystem som är anpassat till riskkällorna. Här behöver fastighetsägaren, som har ansvaret för brandskyddet, vara uppmärksam på att dagens moderna restaurangkök ofta har öppen planlösning och då saknas brandcellsgränsen. Ibland flyttas spisen vid ombyggnation i lokalen och även om automatiskt kökssläcksystem finns glöms det ofta bort att även detta behöver anpassas (not: ett hundratal bränder i restaurangkök inträffar varje år).
Mina praktiska råd till bostadsrättsföreningar och fastighetsägare
1. Vid installation av solceller/brandceller
Villkor om brandskyddsregler med krav på installation av batteri i egen brandcell ska föras in i entreprenadavtalet när det gäller installation av solceller/solpaneler.
2. Vid befintliga restauranglokaler
Vad avser fastigheter med befintlig restaurang som lokalhyresgäst kan utformning av lokal och brandskydd samt avtalets hyresvillkor ses över. (Här behöver ni inte invänta hyrestidens utgång utan ett tillägg till hyresavtal kan tecknas vid behov för exempelvis ansvar, brandskyddsåtgärder, fördelning av kostnader etc.).
3. Vid ny uthyrning till restaurang:
Fastighetsägare som överväger restaurang som ny lokalhyresgäst bör se över brandskydd i lokalen med storkök som egen brandcell eller ett anpassat automatiskt kökssläcksystem, avtalsvillkor i hyresavtalet, såsom ansvar och fördelning av kostnader i denna del.
Har du frågor eller behöver juridiskt stöd?
Tveka inte på att skapa ett ärende till oss eller kontakta juridik@nabo.se. Du kan även få generell hjälp och läsa mer om våra tjänster genom knappen nedan.
