Om en hyresvärd vill höja hyran för en bostadslägenhet måste hyresvärden först förhandla med hyresgästen och nå en överenskommelse om att en ny hyresnivå ska gälla i framtiden. En hyresvärd kan således inte ensidigt bara bestämma att en ny, högre hyra ska utgå från ett visst datum. Förhandling om hyra måste ske oavsett då lägenheten har erhållit en förbättrad standardnivå, t. ex. om hyresgästen fått en standardhöjning genom ett nytt modernt badrum i samband med stambyte i huset, eller då det allmänna prisläget på orten föranleder en justering av hyresnivå i övrigt.
Hyresnivån för en bostadslägenhet ska vara skälig. Det avgörs genom beaktande av lägenhetens bruksvärde. Bedömningen görs med vägledning av hyresnivån för jämförbara lägenheter på orten med hyror som är förhandlade och överenskomna med hyresgästorganisation. Man brukar förenklat tala om att lika lägenhet ska ha lika hyra.
Prisökningar på varor och tjänster i samhället brukar även medföra att hyresvärdar vill justera hyresnivån för sina hyresgäster. Hyresförhandlingar för bostäder sker därför normalt årligen mellan hyresvärdar och hyresgäster för att fastställa nya hyresvillkor genom den s.k. årliga hyresjusteringen eller årliga hyresförhandlingen. Det är viktigt för en hyresvärd att hänga med i hyresutvecklingen om inte annat för att kunna bekosta det underhåll av lägenheten som ingår i hyresavtalet och som hyresvärden är skyldig att utföra. Andra viktiga skäl kan vara att höja intäkterna samt en skyldighet för styrelsen i en bostadsrättsförening att verka för medlemmarnas ekonomiska intressen genom att tillse att eventuella hyror inte är alltför låga jämfört skälig hyra. Slutligen är det även en fråga om en balans mellan hyresvärd och hyresgäst gällande en korrekt hyresnivå och det är mindre bra om en hyresnivå hamnar efter. Risken är då att hyran inte kommer att motsvara bruksvärdet och detta kan vara svårt att kompensera vid en årlig hyresförhandling. En chockhöjning vid ett senare tillfälle, till exempel genom en bruksvärdesjustering, är därtill sällan välkommet från hyresgästerna. En god dialog och löpande kontakt med hyresgästen är således viktigt för bägge parter.
Vid hyresförhandling för bostäder finns en hel del formalia att ta hänsyn till och det kan tyckas krångligt och omständligt i vissa fall. Hyresförhandling tar också ofta relativt lång tid innan en överenskommelse kan nås. Regler för hur hyresförhandlingen ska gå till finns i lag men kan även finnas i förhandlingsordning om detta finns för fastigheten. Till detta kommer att viss partsrelaterad praxis och överenskommelser för tillvägagångssättet har etablerats på olika sätt runt om i landet. Därtill kommer att ändring av hyresvillkor gäller för framtid och att det finns olika möjligheter till första ändringstidpunkt beroende på vilken typ av förhandling det gäller. Vid generell hyresjustering, t. ex. årlig höjning, gäller normalt att första ändringstidpunkt är minst tre månader efter påkallande av förhandling om förhandling sker med förhandlingsordning.
När parterna enats om en ändring av hyresvillkoren ska en förhandlingsöverenskommelse tecknas. Före det att överenskommelse tecknats får inte hyresvillkoren ändras. Sker ändring trots detta kan det även utgöra ett brott mot förhandlingsordningen som kan medföra skadeståndsskyldighet.
Vad är en förhandlingsordning?
En fastighetsägare eller en hyresgästorganisation kan begära att det ska tecknas en förhandlingsordning för en fastighet innehållande hyresrätter. En förutsättning är att fastigheten omfattar minst tre hyresrätter. Förhandlingsordningen ska innehålla en ordning, reglering, för förhandling av hyresvillkor när endera part önskar ändring av dessa. Förhandlingsordningen gäller så länge den inte har sagts upp, dvs. om t ex en tidigare fastighetsägare har tecknat en förhandlingsordning gäller denna även för en bostadsrättsförening som tagit över fastigheten. Bostadsrättsföreningen måste då förhandla med hyresgästorganisationen, i de flesta fall Hyresgästföreningen, om ändring av hyresvillkoren för sina bostadshyresgäster.
För att hyresgästerna ska bli bundna av de ändrade hyresvillkor som hyresvärden och hyresgästorganisationen kommit överens om måste det finnas en gällande klausul om detta i hyresgästens hyresavtal. Det är inte möjligt att bara strunta i förhandlingsklausulen vid tecknande av nytt hyresavtal, den regeln gäller även om detta inte blivit ifyllt. Men det finns en möjlighet för hyresvärd och hyresgäst att komma överens om att förhandlingsklausul inte ska gälla för avtalet och att hyresgästen och hyresvärden ska få förhandla direkt med varandra. Uppsägning av förhandlingsklausulen kan först ske sedan en viss tid av hyresförhållandet pågått. Det bör dock beaktas att det kan bli synnerligen krångligt att förhandla med hyresgästerna direkt om dessa är många till antalet och att det kan vara bra och effektivare att ha en motpart att föra förhandlingarna med.
Om antalet bostadshyresgäster reduceras och blir två eller färre, vilket inte är ovanligt för bostadsrättsföreningar, innebär det att förhandling efter beaktande av gällande regler får ske med hyresgästerna direkt. Hyresgästerna ska då tillsändas ett villkorsändringsmeddelande med bland annat de nya hyresvillkor som begärs.
Årlig hyresförhandling
I Sverige förs på många större orter årligen förhandlingar mellan branschorganisationerna Fastighetsägarna respektive Hyresgästföreningen om ett centralt ramavtal för privata fastighetsägare med en rekommendation om den årliga hyresjusteringen. För allmännyttan sker förhandlingar på motsvarande sätt mellan de större fastighetsägarna, organisationen Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen. Dessa ramavtal kan utgöra ett märke för höjningen men förhandling sker för varje fastighet ändå. Detta medför att de flesta fastighetsägare inväntar vad ramavtalet blir innan förhandlingen kommer till avslut för respektive fastighet, men det finns inget som formellt hindrar en fastighetsägare eller hyresgästorganisation att teckna en överenskommelse innan ramavtalet är i hamn. Vanligen riskerar dock utfallet för fastighetsägaren att bli en något lägre höjning.
För möjligheten att få igenom en hyresändring från och med den 1 januari måste förhandling påkallas senast den 30 september. Första möjliga tidpunkt för generell hyreshöjning är tre kalendermånader efter påkallande av förhandling samt tidigast sex månader efter senaste höjning. Påkallar man förhandling i t.ex. oktober kan den nya hyran tidigast börja gälla från februari, det vill säga med tre månaders fördröjning. Framställning om förhandling kan således egentligen göras när som på året, men det vanliga är att hyreshöjning önskas från årsskiftet.
Om man inte kommer överens
Om parterna inte kan enas om ändring av hyresvillkoren återstår för den part som begär ändring att ansöka om prövning av hyresvillkoren vid hyresnämnd. Hyresnämnden kommer då att pröva vad som är skälig hyra för varje lägenhet. Denna process, som innebär att parterna även måste presentera jämförelsematerial som styrker att begärd hyra är rätt och skälig hyra, är ofta mycket kostsam och tidskrävande samt kräver att man har följt och följer reglerna vid hyresförhandling. Det är inte heller ovanligt att dessa processer pågår i flera år.
Jesper Hasselquist
Gruppchef juridik och hyresförhandlingschef på Nabo
Email: jesper.hasselquist@nabo.se
Få hjälp med hyresförhandling för bostadslägenheter
Nabos jurister kan hjälpa dig i styrelsen med hyresförhandlingar för bostadslägenheter. Du hittar hela vårt erbjudande via länken nedan.
