Det är styrelsen som är ansvarig för ekonomin i en bostadsrättsförening och som har till uppgift att sätta en rimlig avgift för en bostadsrätt. I vissa fall är det föreningen som via föreningsstämman beslutar om en höjning eller sänkning av avgifterna. Detta är ovanligt och om det är detta som gäller så framgår det i så fall av föreningens stadgar.
Styrelsen ska tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen och behandla alla medlemmar efter jämlikhetsprincipen. Ingen medlem får ges fördelar gentemot de övriga medlemmarna eller behandlas otillbörligt eller godtyckligt. Det gäller inte minst i arbetet med att fastställa vad som är en rimlig avgift för en bostadsrätt.
Andelstalen och bostadsrättens storlek bör ligga till grund för avgiften
Att sätta avgift per kvadratmeter i en bostadsrätt är ett sätt att se till så att föreningsmedlemmar har rätt avgifter i relation till varandra. Andelstalen är också bra att ha som utgångspunkt i arbetet med att sätta en rimlig avgift i en bostadsrätt. Hur hög avgiften per kvadratmeter, eller utifrån andelstalen, ska vara bör bestämmas utifrån föreningens underhållsplan och finansieringsplan. Föreningens inkomster, alltså medlemmarnas avgifter och eventuella hyresintäkter, måste alltid täcka driftskostnader, kostnader för finansiering samt avsättning till underhåll.
Vilka faktorer och utgifter påverkar avgiften i en bostadsrätt?
Vad som kan anses vara en rimlig avgift för en bostadsrätt beror på föreningens inkomster och utgifter. Dessa kan variera över tid. Genom att göra en noggrann budget kan styrelsen få ett bra grepp om driftskostnader och de löpande intäkterna. I arbetet med att bedöma vad som är en rimlig avgift för en bostadsrätt är det dock viktigt att bortse från alla poster som inte påverkar kassan. Framförallt avskrivningar.
Här är ett antal områden som det är viktigt att fokusera på för att man ska kunna fastslå vad som är en normal avgift för en bostadsrätt och om avgifterna behöver höjas eller sänkas:
- Hyresintäkter för lokaler – är de stabila och på en marknadsmässig nivå?
- Tomträttsavgälder, kan förändras väsentligt. En del föreningar äger inte marken som föreningens hus står på, utan marken ägs av kommunen. Man kan säga att tomträttsavgäld är en hyra till kommunen och hyran/avgälden omförhandlas vanligtvis vart tionde år.
- Taxebundna kostnader. Taxebundna kostnader är vardagliga förbrukningskostnader som bestäms utifrån en viss taxa, exempelvis el, vatten, fjärrvärme och sophantering.
- Energibesparingsåtgärder (underhåll, bergvärme, solceller etc.).
- Större avtal såsom fastighetsskötsel, städning, trädgård eller andra serviceavtal.
Kan föreningen få in extra pengar?
I vissa föreningar finns det outnyttjade tillgångar! Ibland kan så kallade dolda tillgångar i form av ytor (till exempel vind, källare, lokaler eller hyresrätter) upplåtas till bostadsrätt, byggas om till förråd och hyras ut. Att utnyttja den typen av tillgångar kan generera stora engångsinbetalningar men också påverka driftsekonomin på längre sikt. Detta bör man ta i beaktande när man fastställer vad som är en rimlig avgift för en bostadsrätt. Om föreningen upplåter en ny bostadsrätt kan det vara bra att amortera på ett lån vilket leder till lägre räntekostnader och tillfälle att sänka avgifterna.
Vad man ska ta ut för försäljningspriser per kvadratmeter beror på läget rent geografiskt, läget i huset och den ombildade lägenhetens beskaffenhet.
Underhåll av föreningens fastighet – den största kostnadsposten
underhållsplanen omfattar alla delar i föreningen/fastigheten och de arbeten som behöver utföras. Det är viktigt att inkludera framtida reparationer och underhåll. Självklart får man acceptera att det kan handla om grova uppskattningar när man skriver in arbeten som kanske ligger 50 år framåt i tiden i underhållsplanen.
Underhållsplanen bör innehålla belopp inklusive moms per åtgärd/del med ett beräknat intervall för åtgärden samt när den har gjorts eller behöver göras. Utifrån det kan ni skapa er en bild av hur mycker som ska avsättas för underhåll i närtid och längre fram. Det är en viktig del av de beräkningar som bör ligga till grund vad som är en rimlig avgift för en bostadsrätt.
3 st begrepp att ha koll på
1. Belåningsgrad
En förenings belåningsgrad ska inte förändras över tid, dvs. det är inte avgifternas uppgift att förändra belåningsgraden i föreningen. Belåningsgraden går upp och ned beroende på var i underhållscykeln en fastighet befinner sig.
Generellt har en förening hög belåning när en fastighet är nybyggd. Föreningen bör sedan sträva mot att ha sin lägsta belåning när det är dags att genomföra större underhåll, som byte av tak, stammar och fasader. Man ska alltså amortera så att amorteringarna över tid är lika stora som underhållet. Har föreningen överlikviditet är det alltid bra att amortera.
2. Finansieringsannuitet
När man fastställer vad som ska vara en normal avgift i en bostadsrätt bör man använda en kalkylränta (en ränta som man tror är den genomsnittliga för en hel underhållscykel, 50 år kan vara en bra utgångspunkt). Alltså bör man sätta ihop en finansieringsannuitet där andelen kalkylränta och amortering anpassas efter underhållsplanen, dolda tillgångar och befintlig belåningsgrad.
Annuiteten bildar sedan en riktlinje för vilket operativt kassaflöde föreningen behöver för att täcka avsättning (amortering) och ränta. Det operativa kassaflödet kan man sedan utläsa från budgeten och finns det en avvikelse så bör avgifterna justeras därefter. När den faktiska räntan avviker från kalkylränta regleras det genom att man justerar andelen amortering, dvs. låg ränta – högre amortering och vice versa.
3. Avsättning / amortering / sparande
Att sätta en rimlig avgift för en bostadsrätt handlar om att hitta rätt nivå på amorteringarna. Avsättningen för underhåll bör vara stabil över tid så att man inte tvingas göra en stor avsättning i samband med att ett större underhåll behöver genomföras. Vi rekommenderar att ni amorterar föreningens lån så länge föreningen inte:
- Saknar lån
- Har problem att få lägenheter sålda/uthyrda dvs. hög vakans
- Amortering är fördelaktigare än sparande eftersom:
- Belåningen sänks och soliditeten ökar i föreningen
- Utgiftsräntor är högre än sparräntor
- Föreningens medlemmar erhåller indirekta kapitaltillskott baserat på föreningens amorteringar
Summering
I arbetet med att fastställa en rimlig avgift för en bostadsrätt utgår man från driftskostnader, löpande intäkter, en fullständig underhållsplan samt föreningens belåningsgrad med hänsyn till eventuella dolda tillgångar. Önskar man hjälp med dessa beräkningar har Nabo en rättvisande avgiftsanalys som kan beställas.
Generellt överstiger underhållscykeln medlemmarnas boendehorisont eftersom stambyten och andra större projekt genomförs en gång på 40–50 år. Det kan leda till ett allt för kortsiktigt perspektiv när det gäller nödvändiga avgiftshöjningar. Även om det kan vara svårt är det viktigt att kunna förklara för medlemmar att avgiften per kvadratmeter i en bostadsrätt kan behöva höjas, kanske på grund av en planerad utgift som ligger långt fram i tiden.
Vad som är en rättvis årsavgift i en bostadsrätt kan inte fastställas en gång för alla utan avgiftsnivån måste få påverkas av kostnadsutvecklingen, inflationen och upplåtelser som görs av föreningen. Står avgiften still en längre tid har avgiften varit för hög eller så har ni inte amorterat i tillräcklig omfattning.
