Hur bör BRF:er agera i ekonomiskt osäkra tider?
I det rådande läget med höga räntor, inflation och elpriser är det många styrelser i bostadsrättsföreningar som funderar över vilka åtgärder som kan utföras för att skydda värdet på sina fastigheter, minska risken för chockhöjningar av avgifter och effektivisera energiförbrukningen. Det är viktiga frågeställningar som i högsta grad påverkar boende i bostadsrättsföreningar. Samtidigt är svaren inte alltid enkla eftersom de kräver avvägningar i ett komplicerat ekonomiskt läge. För att ändå ge en tumvisning har vi på Nabo passat på att utifrån vår expertis samla våra bästa råd till bostadsrättsföreningar i ekonomiskt osäkra tider. Här är svaren från våra experter på ekonomi, underhållsplanering, teknisk förvaltning, projektledning och el- och energioptimering.
Råd från Nabos ekonomiska expert:
När inflationen och kostnader för både entreprenader och byggnationer ökar kraftigt är det viktigt att uppdatera bostadsrättsföreningens underhållsplan så att kostnaderna för underhåll är relevanta. Underhållsplanen hjälper en att säkerställa att föreningen har rätt kassaflöde att sätta av mot framtida underhåll, vilket i högsta grad påverkar avgiftsnivån i föreningen. Utöver kostnader så är det också relevant att se över vilka större projekt som ligger i närtid, eftersom detta kan förändra bostadsrättsföreningens belåning väsentligt och med det föreningens ekonomiska läge.
Med snabbstigande räntor blir det viktig att ha koll på när föreningens lån skall omförhandlas eller villkorsändras, samt att förstå vilken effekt det nya ränteläget ger på föreningens ekonomi.
Då både räntor och kostnader stiger snabbt behöver föreningen ha mer framförhållning i sin ekonomiska planering eller en större buffert för att ej hamna i likviditetsproblem och hinna med att vidta åtgärder som t.ex. avgiftsökningar eller upptagning av nya lån.
Att kommunicera med medlemmar om föreningens ekonomiska situation och hur den kommer förändras är viktigt, så att medlemmar kan planera och vara förbereda på hur årsavgiften kommer att utvecklas. Det är oftast för sent att öka avgiften när ekonomiska problem är ett faktum, utan här krävs en proaktivitet. Om det krävs större förändringar av årsavgiften är det ofta önskvärt att det sker i etapper, vilket ställer krav på långsiktig ekonomisk planering.
Samtidigt är det viktigt att inte avstå från att avhjälpa problem i fastigheten och att göra underhåll, åtminstone där det kan leda till stora kostnader om problemen eskalerar.
Om föreningskassaflödet är för lågt (relativt det överskott de bör ha för att sätta av enligt den kompletta underhållsplanen) blir föreningens belåning för hög över tid.
Nabo rekommenderar:
- Håll underhållsplanen uppdaterad
- Ha koll på när föreningens lånevillkor ändras
- Kommunicera mer frekvent med medlemmar
- Ha mer framförhållning och bättre planering av ekonomin och avgiftsökningar
- Öka den likvida bufferten
Få hjälp att beräkna rimliga avgifter i ekonomiskt osäkra tider >
Jonas Gustavsson
Nabos ekonomiska expert
Råd från Nabos expert på underhållsplanering:
En underhållsplan hjälper föreningen att se över sina kostnader och få koll på vilka delar i fastigheten som behöver genomgå ett underhåll under specifika år under en 50-årsperiod. Underhållsplanen ger en teknisk status på fastigheten och en långsiktig ekonomisk planering gällande avgifter, amorteringar etc. Under tider av ekonomisk osäkerhet är det extra viktigt att ha stenkoll på kommande underhåll så att man fattar effektiva beslut och inte skjuter upp åtgärder som kan drabba fastighetens värde på sikt.
De underhåll som jag har sett har lett till positiva effekter på fastighetens värde och inte minst energibesparande åtgärder under de år som jag arbetat med upprättande av underhållsplaner är framför allt åtgärdande av dåligt isolerade vindar och av entréportar, injustering av termostater och radiatorer, och tillägg av tätningslister för fönster. När elpriserna nu spås öka är det fördelaktigt att prioritera just åtgärder som leder till energibesparingar.
Nabo rekommenderar:
- Se till att bostadsrättsföreningen har en underhållsplan
- Överväg att genomföra energibesparande åtgärder i fastigheten
Få hjälp med underhållsplanering >
Peter Stridh
Nabos expert på underhållsplanering
Råd från Nabos expert på teknisk förvaltning:
Med en ansvarig fastighetsförvaltare får styrelsen den rådgivning och samordning som krävs för att säkerhetställa att fastigheten mår och står bra, även under turbulenta tider. Detta genom att exempelvis upprätta en verksamhetsplan, affärsplan samt underhållsplan – tre olika planer som är av vikt för att få till en röd tråd i förvaltningen, vad gäller det ekonomiska men även det tekniska. Det är av stor vikt att samtliga aspekter vägs in för att få till en trygg och bekymmersfri förvaltning, vilket är extra viktigt under ekonomiskt osäkra tider. Detta är något som Nabos förvaltare är experter på.
Nabo rekommenderar:
- Se till så att ni verkligen har koll på kommande myndighetsbesiktningar samt aktuella myndighetskrav
- Se över befintliga avtal för att undersöka möjligheten till eventuella omförhandlingar
- Glöm inte bort att involvera de boende i arbetet samt informera om eventuella ändringar. I tider som dessa är många boende extra sårbara för snabba beslut, även om det är av vikt att besluten genomförs
Få hjälp med teknisk förvaltning >
Mohammed Wattar
Nabos expert på teknisk förvaltning
Råd från Nabos expert på projektledning:
Ett bra sätt för en förening att stärka ekonomin är att se över om fastigheterna har en outnyttjad vind, källarlokal eller svåruthyrd butikslokal som kan omvandlas till bostadsrätter. Bostadsrättsföreningen får en bra intäkt vid försäljningen av de nya bostäderna och nya medlemmar som också betalar avgifter till föreningen på sikt, så att föreningens ekonomi stärks.
Nabo rekommenderar:
- Se över om föreningen har outnyttjad yta som går att omvandla för att stärka ekonomin
Få hjälp med projektledning för att omvandla outnyttjad yta >
Marcus Pamelius
Nabos expert på projektledning
Råd från Nabos expert på el- och energioptimering:
Med höjda räntor, elpriser och inflation kan många av de större energibesparingsinvesteringarna falla bort, då en belåning skulle medföra högre räntekostnader med en avgiftshöjning till följd samt att den beräknade återbetalningstiden på investeringen skulle bli för lång. I de fall då avkastningen på en investering förväntas vara väldigt hög kan det dock vara värt det – framförallt på sikt.
En mindre och enklare åtgärd som alla föreningar bör utföra är att se över sina driftskostnader och kontrollera vad som påverkar de fastna och rörliga posterna i avtalen för värme, el och vatten och sophämtning.
En del fasta kostnader kan grunda sig i äldre förutsättningar för fastigheten där det genom mindre åtgärder går att anpassa abonnemangsstorleken m.m. på ett mer optimalt sätt och ge en lägre fast kostnad på abonnemanget.
I elhandelsavtalet finns det möjlighet att binda elpriset över en längre tid eller låta det vara rörligt. Vilket som är mest ekonomiskt beror på de tekniska installationerna i fastigheten. I föreningar med ansträngd budget och likviditet kan det underlätta med bundna elpriser för att undvika överraskande kostnadsökningar och enklare nå budget. Det viktigaste är dock att föreningen har tecknat ett elavtal och inte ligger mot ett anvisat avtal, då dessa är dyrare. För att ge ett exempel så har BRF Lavetten 16 i Stockholm lyckats spara 150 000 kronor årligen i elkostnader tack vare råden från Nabos Energirapport.
En åtgärd som blivit aktuell i många föreningar är installation av Individuell mätning och debitering (IMD) för hushållsel. Istället för att respektive medlem har tecknat eget elavtal så går föreningen in med ett kollektivt elabonnemang och debiterar sedan respektive medlem för deras faktiska förbrukning. På så sätt blir medlemmarna av med de fasta abonnemangskostnaderna och debiteras enbart för deras faktiska förbrukning.
Det finns flera fördelar för bostadsrättsföreningar med att införa IMD:
- Rättvisare fördelning av kostnader: Genom IMD betalar varje hushåll för sin faktiska förbrukning, vilket innebär att de som förbrukar mindre även kommer att få betala mindre. Detta bidrar till en rättvisare fördelning av kostnaderna jämfört med en gemensam taxa för alla, där de som förbrukar mindre el kan känna att de betalar för andra.
- Incitament att spara: Genom att hushållen enbart betalar för sin faktiska elförbrukning skapas ett incitament att spara på elen då de blir mer energi och kostnadsmedvetna och vill minska sina kostnader.
Nabos projektledare kan hjälpa bostadsrättsföreningar att införa IMD.
Nabo rekommenderar:
- Se över föreningens driftskostnader och ta hjälp av en konsult för att se om de går att sänka
- Inför Individuell mätning och debitering (IMD) i föreningen
- Överväg att kartlägga föreningens energiförbrukning och potentiella energieffektiviseringar med hjälp av Nabos Energirapport
Effektivisera energiförbrukningen i fastigheten med Energirapport >
Jan Andersson
Nabos expert på el- och energioptimering
Bli en expert på styrelsearbetet
Skriv upp dig på vårt nyhetsbrev så att du aldrig missar våra råd till styrelsemedlemmar. Det är helt gratis.
Vill du ha hjälp med ekonomin i din brf i osäkra tider?
Med Nabos fastighetsförvaltning får du tillgång till marknadens ledande digitala plattform och personlig expertis från specialister inom ekonomi, teknik och juridik. Du får en oslagbar överblick över föreningens ekonomi, redovisning och finans. Med Nabo blir ekonomisk förvaltning enkelt, tryggt och värdeökande – något som är särskilt viktigt och betryggande i ekonomiskt osäkra tider.
