Hem » Kunskap » Bulvandomens efterföljd för andrahandsuthyrning

Bulvandomens efterföljd för andrahandsuthyrning

Just nu försöker många som hyr i andra hand att bli förstahandshyresgäster. Det pågår flera processer i domstol. Bakgrunden är det s.k. bulvanmålet där Högsta domstolen fann att andrahandshyresgästen i själva verket var förstahandshyresgäst. Många försöker dra fördel av Högsta domstolens dom och tolkar den lite hur som helst.

– Jag tror inte att andrahandshyresgästerna kommer att ha framgång. De försöker tränga sig före i bostadskön säger Liselott Rosecrans, expert på processrätt på Nabo.

Många hyresvärdar hyr ut bostäder i första hand till ett uthyrningsföretag som sedan i sin tur hyr ut till andrahandshyresgäster. Både första- och andrahandshyresgästen avstår sina besittningsskydd. Om förstahandshyresgästen blir uppsagd måste även andrahandshyresgästen flytta.

Men i december 2022 kom en dom från Högsta domstolen som skakade om hyresmarknaden.

Sist ut i raden av dem som skapat rubriker är Zlatan Ibrahimovic som köpte en hyresfastighet på Östermalm. En hyresgäst vägrar att flytta och hävdar att han, med stöd av bulvandomen, i själva verket är förstahandshyresgäst.

Men många av kraven bygger på en feltolkning av bulvandomen. I den domen förelåg speciella omständigheter.

I det målet hade förstahandshyresgästen, som avsagt sig sitt besittningsskydd, accepterat uppsägningen och lämnat lägenheten. Andrahandshyresgästen hade däremot besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen. Högsta domstolen fann att det förelåg en intressegemenskap mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen som var ett uthyrningsföretag och vars enda behov av lägenheten var att hyra ut den i andra hand. Hyresförhållandet med förstahandshyresgästen ansågs ha ingåtts för att kringgå en bestämmelse i lagen som är till förmån andrahandshyresgästen; möjlighet till besittningsskydd.

Ombud för andrahandshyresgäster tycks tro att varje andrahandsuthyrning där förstahandshyresgästen är en juridisk person är ett kringgående av lagstiftningen. Men så är det inte och det finns ett stort behov av tillfälliga andrahandsuthyrningar, t.ex. till människor som tillfälligt vistas här för att arbeta.

I många fall har förstahandshyresgästen ett reellt behov av lägenheten, t.ex. för att hyra ut den till försäkringsbolag som evakueringsbostäder när bostäder skadas och försäkringstagaren inte kan bo kvar under renoveringen.

Det förekommer också att andrahandshyresgäster, vid domstol, hävdar att de är förstahandshyresgäster samtidigt som de, i hyresnämnden, hävdar att de är andrahandshyresgäster. I hyresnämnden kräver de återbetalning av – som de tycker – för hög hyra. För att kunna få tillbaka pengar måste de hävda att de är andrahandshyresgäster eftersom det är just andrahandshyresgäster som kan kräva tillbaka pengar och pengarna kan bara krävas av förstahandshyresgästen – inte av hyresvärden.

Det här innebär alltså att samma person uppger sig vara både första- och andrahandshyresgäst efter vad som passar för att uppnå målet.

Om andrahandshyresgästerna når sitt mål att blir förstahandshyresgäster innebär det att de tränger sig före i bostadskön. Den lagstiftning som finns om möjlighet till andrahandsuthyrning sätts ur spel och det kan befaras att färre lägenheter hyrs ut när det inte går att lita på att den som hyr i andra hand verkligen blir skyldig att flytta vid uppsägning. Frågan är också vad som händer med förstahandshyresgästen. Ska den bara tvingas att flytta?

Liselott Rosecrans
Fastighetsjurist, Business partner och Expert processrätt

Relaterad media

Prata med oss!

Om du vill komma i kontakt med Nabo så hittar du enkelt alla kontaktuppgifter på vår kontaktsida.