I många branscher är budgeten ett av de viktigaste ekonomiska verktygen. Budgeten ligger till grund för det kommande årets finansiering och när det tagits beslut om budget i en brf är det viktigt att den efterföljs. Eventuella avvikelser från budgeten bör alltid redas ut.
Det finns inget formellt krav på att det ska finnas en budget i en brf men vi rekommenderar att det görs en. Om inte annat så är budgeten intressant för alla som funderar på att köpa en bostadsrätt i en förening eller göra en investering i ett fastighetsbolag.
När det kommer till ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar tas det ofta fram en budget under sista kvartalet av räkenskapsåret eller i samband med att bokslutet görs. I de föreningar som inte redan tagit fram en budget när det är dags för bokslut brukar revisorn göra ett påpekande. Det kan därför vara en bra idé att vara proaktiv och ta fram en budget i en bostadsrättsförening i god tid innan bokslutet.
Vilka olika typer av budgetar finns det?
Det finns flera olika varianter av budget i en brf. Den vanligaste är resultatbudgeten. Den bygger på föreningens resultaträkning, med intäkter och kostnader. Där är även föreningens avskrivningar medräknade. Avskrivningar är något som påverkar årets resultat men som inte är en utgift för föreningen, det tas inga pengar ut ur kassan i samband med avskrivningen.
Ett alternativ till resultatbudget är att göra en likviditetsbudget, alltså en budget som baseras på föreningens likvida förändringar under kommande år – pengar in i kassan och pengar ut ur kassan. Medlemmarnas avgifter är den största posten när det kommer till pengar in i kassan. Kanske har föreningen planerat att upplåta en hyresrätt under det kommande året? Då ska även inbetalningen från den försäljningen tas med i budgeten. På kostnadssidan, alltså pengar ut ur kassan, är drifts- och räntekostnader de största posterna. Ett annat viktigt belopp att ha med i en budget i en brf är de amorteringar föreningen räknar med att göra under kommande år, amorteringar är pengar ut ur kassan men ingen kostnad.
Ytterligare ett alternativ är en utbyggd resultatbudget där avsättning till eventuella fonder finns med. En bostadsrättsförening har en skyldighet att göra en årlig avsättning till en fond för yttre underhåll, hur stor den avsättningen är bestäms av föreningens stadgar. Avsättningen återfinns i det förslag till resultatdisposition som styrelsen ansvarar för. Resultatdispositionen består av en fördelning av årets resultat, balanserat resultat (ansamlat resultat) och avsättning till yttre fond.
Avsättningen till yttre fond påverkar inte årets resultat, utan endast föreningens egna kapital. Avsättningen är bara en omföring av bokföringen i en brf. Vill ni koppla avsättningen till föreningens avgifter så att den därmed täcks upp av intäkterna? Då passar det att föreningen använder sig av en utökad resultatbudget.
Vad ska ni tänka på när ni gör en budget i en bostadsrättsförening?
En budget i en bostadsrättsförening är ett kortsiktigt planeringsverktyg. Den sträcker sig vanligtvis över kommande räkenskapsår och bör inte användas för att beräkna föreningens avgifter. Det finns en stor risk med att sätta föreningens avgifter ett år i taget utifrån en ettårsbudget, avgifterna tenderar då att åka jojo över åren, med ideliga höjningar och sänkningar. Då är det bättre att göra en långsiktig finansieringsplan med stabila avgifter över tid, där avgifterna även täcker avsättningar i form av sparande eller amorteringar för att bekosta framtida underhåll.
Slutsats
En budget i en brf är inget måste men ett bra verktyg för att hålla koll på föreningens löpande kostnader. Beror ökningen av uppvärmningskostnaderna på att föreningens fönster behöver renoveras eller bytas ut? Kan en justering av undercentralen sänka fjärrvärmekostnaden? Är det dags att lägga om föreningens lån för att sänka räntekostnaderna? Den typen av frågeställningar kan en budget i en brf hjälpa till att besvara.
Er ekonomiska förvaltare kan hjälpa er med ett utkast till en budget, där styrelsen sedan kan göra justeringar för de poster de vet kommer förändras kommande år, exempelvis planerat underhåll. Hos oss på Nabo får ni i styrelsen tillgång till ett lättförståeligt budgetverktyg där ni tillsammans med er ekonom kan planera kommande års intäkter och kostnader för att se hur de påverkar ert resultat.
