Det kan vara svårt att veta vilka regler som gäller för såväl bostadsrättshavare som bostadsrättsföreningen. Utöver bostadsrättslagen är andra lagar, domstolspraxis och oskrivna regler också viktiga att förhålla sig till. På denna sida får både du som bostadsrättshavare och representant för bostadsrättsföreningen en överblick av vilka regler som gäller.
Regelverken kan bäst förstås så att brf:ens organisation och struktur i stort regleras i lagen om ekonomiska föreningar medan brf:ens materiella verksamhet regleras på ett översiktligt plan i bostadsrättslagen. Sedan regleras specifika frågor i många olika lagar – till exempel avtalslagen, plan- och bygglagen eller rättegångsbalken. En del regler är inte ens lagstadgade men gäller likväl till följd av praxis, allmänna principer eller vedertagna tillämpningsmetoder av andra lagar.
För bostadsrättshavaren regleras majoriteten av de tänkbara situationerna i lagen om ekonomiska föreningar och bostadsrättslagen. I den förstnämnda lagen stadgas bland annat bostadsrättshavarens rösträtt, rätt vill eventuell vinstutdelning, rätt att klandra beslut av stämman men även vissa skyldigheter. I bostadsrättslagen regleras istället bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter avseende bostadsrätten i sig, snarare än medlemskapet i föreningen.
Det är i regel snårigt att navigera dessa, ibland konkurrerande, lagar. Nabos jurister hjälper brf:en att reda ut vad som har hänt, vad som gäller och vad bostadsrättsföreningen bör göra.
Vad innehåller bostadsrättslagen?
Bostadsrättslagen reglerar framförallt följande situationer
- Andrahandsuthyrning. Uthyrning av bostadsrättshavare till andrahandshyresgäst regleras till viss del i bostadsrättslagen. Ni kan läsa mer om hantering av otillåten andrahandsuthyrning här (länk). Om du som bostadsrättshavare funderar på att hyra ut i andra hand kan du läsa här (länk) om vad du bör tänka på.
- Styrelse. Bostadsrättslagen medför vissa skyldigheter för föreningen som i regel representeras av styrelsen. Den absoluta merparten av de regler som omfattar styrelsen finns däremot i lagen om ekonomiska föreningar.
- Ordningsregler. Bostadsrättslagen innehåller ett par regler för vad som förväntas av bostadsrättshavarna under deras nyttjandetid. Det är svårt att förstå exakt vad lagen kräver utan att se hur domstolarna tillämpat bestämmelserna. Det är därför viktigt att utgå från viktiga prejudikat när lagen tolkas.
- Störningar. Störningsärenden regleras uteslutande i bostadsrättslagen. Tillämpningen av reglerna kan vara svår eftersom det snarare följer av praxis än av de aktuella lagrummen hur störningsregleringen ska förstås. Ni kan läsa mer om hur Nabo kan hjälpa er brf med störningar här (länk).
- Renovering. Bostadsrättshavarens möjligheter till renovering av utrymmet den har bostadsrätt i regleras i bostadsrättslagen – både den planerade renoveringens omfattning och brf:ens stadgar är viktiga i denna bedömning. Ni kan läsa mer om renovering här (länk)
- Skador. Bostadsrättslagen reglerar till viss del vem som bär skadeståndsansvar när, exempelvis, vattenskador uppstår.
- Förfaranden. Bostadsrättslagen reglerar bland annat andra centrala moment som förverkande av bostadsrätt, tvångsförsäljning, uppsägning av bostadsrättshavare, upprättande och bibehållande av medlemsförteckning och ekonomisk plan samt vissa undantag från reglerna i lagen om ekonomiska föreningar.
Andra lagar som är viktiga för bostadsrättsföreningar och bostadsrättshavare
Lejonparten av de frågor som uppstår mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren regleras i bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Andra lagar kan däremot också vara viktiga i olika hänseenden. Några av de mest centrala är:
- Föreningens organisation. Lagen om ekonomiska föreningar beskriver hur styrelsen fattar sina beslut, hur stämman ska gå till (vilket ni kan läsa mer om här [länk]) och andra regler som avser brf:ens organisation.
- Avtal. Det är omöjligt att bedriva en bostadsrättsförening utan att sluta avtal om upplåtelse, överlåtelse, byggnation, renovering, tjänster och så vidare. Avtal regleras rent generellt i “lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område” men också i andra, mer specifika, lagar beroende på avtalets innehåll. Tjänsteavtal är endast indirekt reglerade i lag, exempelvis.
- Andrahandsuthyrning. För den bostadsrättshavare som överväger att hyra ut sin bostadsrätt gäller framförallt två särskilda lagar utöver bostadsrättslagen: jordabalkens tolfte kapitel om hyresavtal samt lagen om uthyrning av egen bostad. Dessa lagar reglerar förhållandet mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. Förhållandet mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen regleras i bostadsrättslagen.
- Skadestånd. Ibland blir det aktuellt att kräva skadestånd i situationer som faller utanför bostadsrättslagen. Då kan det bli aktuellt att tillämpa skadeståndslagen. Det finns däremot även fall som inte regleras i lag överhuvudtaget – exempelvis skadestånd på grund av avtalsbrott.
- Fastigheter. För vissa bostadsrättsföreningar blir det aktuellt med fastighetsjuridik under förutsättning att brf:en äger marken som huset står på. Det blir då aktuellt med ett flertal regelverk – bland annat jordabalken, fastighetstaxeringslagen och särskilda regler vid beskattningen. I de undantagsfall då tredimensionell fastighetsindelning har skett så kan fastighetsjuridik även bli aktuellt för byggnaden i sig, om fastigheten omfattar denna.
- Arrende. Om brf:en inte äger marken som huset står på bör det vara fråga om ett arrende av markägaren. Arrenden regleras i jordabalken.
- Hyresrätt. Bostadsrättsföreningen eller bostadsrättshavare kan hyra ut utrymmen till fysiska eller juridiska personer. Uthyrning regleras i jordabalkens tolfte kapitel och, för fysiska personer, i lagen om uthyrning av egen bostad.
- Insolvens. Det kan hända att juridiska personer som äger bostadsrätter eller som har lokalhyresavtal med brf:en går i konkurs eller börjar få betalningssvårigheter. Det kan då bli aktuellt för bostadsrättslagen att iaktta sina rättigheter mot den juridiska personen med stöd av utsökningsbalken, konkurslagen, 12:e kapitlet jordabalken och förmånsrättslagen. Det är svårt att på ett överskådligt sätt återge de olika bestämmelserna och insolvensrätt är ett snårigt rättsområde. Även fysiska personer kan bli insolventa.
- Rättegångsbalken. Ibland är det nödvändigt för brf:en eller bostadsrättshavaren att driva process eller försvara sig i rättegång. I huvudsak regleras processföring i rättegångsbalken och i lagen om skiljeförfarande.
- Miljöskador. Det händer att byggnationer eller andra störningar i brf:ens omgivning orsakar skador – sättningar eller liknande – i bostadsrättsföreningens hus. Det kan då bli aktuellt med särskilt skadestånd med stöd i miljöbalken.
Vad kan Nabo göra för din bostadsrättsförening?
Tolkning och tillämpning av de olika regelverken kan vara klurigt och det är bättre att göra rätt från början än att få ett föreläggande eller andra sanktioner. Ta istället hjälp av Nabos jurister för att hålla koll på utvecklingar inom bostadsrättens rättsområde och få hjälp med hur lagarna ska förstås och tillämpas i ett visst fall. Våra jurister bistår din brf efter behov, vilket bland annat kan vara följande:
- Hålla er brf uppdaterad med aktuella lagändringar och nya avgöranden från domstol
- Fastställ om, och i så fall hur, en viss uppkommen situation i brf:en regleras i lag
- Utreda bostadsrättsföreningens handlingsmöjligheter och representera brf:en vid process eller förhandling
Läs mer om våra tjänster inom juridik och kontakta oss här.
