Vad är kapitaltillskott?
Kapitaltillskott i en bostadsrättsförening (brf) är pengar som medlemmarna betalar in för att amortera på föreningens lån. Ett kapitaltillskott kan även användas vid en större renovering där alternativet annars hade varit att höja avgiften för att finansiera nya lån.
Det finns två olika typer av kapitaltillskott i en brf, direkta och indirekta. Båda innebär en avdragsrätt den dagen en medlem säljer sin bostadsrätt och det är dags att deklarera försäljningen. Det är styrelsens skyldighet att tillhandahålla uppgifter om detta till sina medlemmar, oftast överlåter man till sin ekonomiska förvaltare att hantera detta. Båda typerna av kapitaltillskott i en bostadsrättsförening beskrivs nedan:
Vad innebär direkta kapitaltillskott i en brf?
Direkta kapitaltillskott i en brf utförs med stöd av stämmobeslut och genom att medlemmar tillskjuter medel till föreningen utöver det som tillförts vid upplåtelsen. Dessa kapitaltillskott läggs på medlemmen och ej på lägenheten och bokförs som bundet eget kapital. Det är inte ett lån till föreningen. Medlemmen som gjort kapitaltillskottet får göra avdrag för detta i samband med deklaration vid överlåtelse av sin bostadsrätt. Kapitaltillskottet rapporteras på kontrolluppgiften (KU55) till den säljande medlemmen av förvaltaren efter årets slut.
Vad innebär indirekt kapitaltillskott i en brf?
Indirekta kapitaltillskott i en bostadsrättsförening beräknas utifrån av föreningen gjorda amorteringar med från verksamheten genererade medel. Man kan alltså inte bara ta upp ett lån och sedan amortera bort det för att erhålla kapitaltillskott. Amorteringarna ses som föreningens sparande/betalning för underhåll och på så vis ersätter det ROT avdraget som man har som privatperson vid underhåll av en fastighet. Det indirekta kapitaltillskottet fördelas på medlemmar med hjälp av andelstal, boendeperiod (de kapitaltillskottsgrundande amorteringar som skett under denna period) och ägarandel. Den dagen medlemmen säljer sin bostadsrätt och flyttar från föreningen finns uppgiften om det ansamlade indirekta kapitaltillskottet med på den kontrolluppgift som skickas till Skatteverket och till medlemmen.
Ett sifferexempel på indirekt kapitaltillskott:
Här följer ett kort exempel för att illustrera den ekonomiska effekten av amorteringar för medlemmar. Brf Saldo amorterar 100 000 kr per år och har 10 lägenheter. Stina Karlsson bor med sin man i lägenhet 2 och har andelstalet 10 %, Stina äger 50 % av lägenheten. Stina och hennes man sålde lägenheten per 181231 och då hade de bott där i 5 år.
Stinas kapitaltillskott blir då 5 x 100 000 x 10 % x 50 % = 25 000 kr
När kan och bör man maximera det indirekta kapitaltillskottet?
Man kan kvitta lån mot underhållsåtgärder/investeringar om de överstiger 3 000 kr per lägenhet i storlek, understiger projektet detta belopp betraktas det som driftskostnad och är ej avdragsgillt mot belåningen. Detta innebär att så fort föreningen ska göra underhåll som överstiger gränsbeloppet om 3 000 kr per lägenhet bör man låna pengar till underhållet för att maximera indirekta kapitaltillskott för medlemmarna. Föreningen bör alltså ej ta pengar direkt från ett bankkonto, även om det finns täckning, då man går miste om 22 % av projektbeloppet i kapitaltillskott.
Vidare bör föreningen amortera all överlikviditet så fort som möjligt (för att minimera räntekostnaden). Detta bör ske åtminstone en gång per år för att medlemmar som flyttar ut skall få del av det överskott eller de amorteringar som de bidragit till.
När man upplåter hyresrätter eller annan yta i en bostadsrättsförening, erhåller föreningen pengar i form av insatsmedel samt sannolikt upplåtelseavgifter. Föreningen bör amortera hela det beloppet efter upplåtelsen, dock är inte insatsdelen från verksamheten genererade medel och ger därmed inget kapitaltillskott i en brf. Dessa medel måste amorteras bort innan man kan tillgodoräkna sig resten av amorteringen som indirekta kapitaltillskott i en brf.
Vad gäller kring avdrag och beskattning?
Direkta och indirekta kapitaltillskott i en brf är belopp som personen som säljer sin bostadsrätt kan göra avdrag med mot en eventuell reavinst vid försäljning.
Beskattningen är 22 % på vinsten vid försäljning av en bostadsrätt så i vårt sifferexempel innebär det att Stina minskar sin skatt med 5 500 kr vid ett kapitaltillskott på 25 000 kr. Enkelt uttryckt så blir 22 % av det föreningen amorterar samt direkta kapitaltillskott ren avkastning för medlemmarna den dag de säljer sina lägenheter, givet att värdet på lägenheterna stiger.
