Dags att bryta förhållandet? Nabos jurister ger vägledning angående bostadsrättsföreningens möjlighet att häva entreprenaden

Med styrelsens uppdrag i bostadsrättsföreningen följer ett ansvar att förvalta fastigheten. En väl fungerande fastighet som ska kunna behålla sitt värde över tid kräver ett förebyggande underhåll vilket medför att både flera och stora upphandlingar av entreprenadarbete i bostadsrättsföreningen behöver göras över tid. Sådant entreprenadarbete kan exempelvis röra underhåll som stambyte, relining, fasadrenovering, fönsterbyte, installation av bergvärme eller takarbete men även större ombyggnationer som konvertering av råyta till bostadsrätt (råvind eller lokal).

Entreprenader är komplexa projekt och under själva entreprenaden är det viktigt att både beställaren (föreningen) och entreprenören har en bra kommunikation och samverkan för att nå ett bra resultat. Ibland kan dock situationer uppkomma som helt enkelt inte går att lösa i dialog mellan parterna; entreprenören kan ha hamnat på obestånd och kan av den anledningen inte slutföra entreprenaden eller väsentliga brister kan befinnas i entreprenaden och där entreprenören inte vill åtgärda dessa. 

Obestånd hos entreprenören är en vanlig orsak till att entreprenader hävs. Även om entreprenören kontrolleras av beställaren/föreningen innan entreprenadavtalet ingås kan ekonomin snabbt bli sämre hos entreprenören på ett sådant sätt att entreprenaden inte kan färdigställas och i vart fall inte enligt den tidplan som parterna har avtalat om.

Anledning till att entreprenören hamnar på obestånd kan exempelvis vara:

• att entreprenören har räknat bort sig inför lämnandet av anbud och/eller lämnat en för låg anbudssumma i syfte att få upphandlingen,
• att kostnaden för underentreprenörer och material blir dyrare än förväntat,
• att åtgärdande av fel och brister i en pågående entreprenad drar extra kostnader som inte finns med i entreprenörens ekonomiska kalkyl.

I en pågående entreprenad är det viktigt från föreningens sida att kontinuerligt ha en bra kommunikation med entreprenören för att om möjligt i ett tidigt skede lägga märke till varningssignaler som kan tyda på att ekonomin hos entreprenören börjar försämras. Sådana signaler kan vara att entreprenaden drar ut på tiden varvid entreprenören initialt kan försöka förhandla om både tidplanen och betalplanen. Det kan också bli svårare att upprätthålla kontakten med entreprenören. 

Vad kan föreningen göra om indikationer på entreprenörens försämrade ekonomi synliggörs? De viktigaste delarna för föreningen att säkra upp inför en entreprenad görs redan innan entreprenadavtal ingås där bland annat adekvata avtalsvillkor säkerställs och kontrollen av entreprenör som lämnat anbud görs. 

Särskilt om betalplanen

Betalplanen är ett exempel på en sådan viktig del för föreningen att tänka till alldeles extra på och inte bara följa och acceptera betalning i enlighet med standardavtalen, ABT 06 med flera.Betalplanen bör upprättas skriftligt och ingå som bilaga till entreprenadavtalet och parterna bör tydligt ange när fakturering från entreprenören kan ske. Undertecknade rekommenderar betalplan där betalning sker efter visst utfört godkänt arbete vilket innebär att en delbesiktning, där det är lämpligt i entreprenaden, med oberoende besiktningsman kan utföras. Sådan hantering minskar risken för att betydande och kostsamma fel upptäcks först vid en slutbesiktning. 

En avvägning behöver alltid göras inför upprättandet av en betalplan. Föreningen kan inte förvänta sig att entreprenören kan ligga ute med för hög kostnad för material och arbetskraft samtidigt som föreningen inte vill betala för stor del av kontraktssumman innan faktiskt arbete utförts och kvalitetssäkrats.

Ytterligare delar för föreningen att tänka på inför en entreprenad lyfts nedan med en beskrivning över några situationer där en entreprenad kan hävas, vilken verkan hävning av entreprenaden får samt vad bostadsrättsföreningen kan tänka på i förebyggande syfte inför en upphandling av entreprenad.

När kan entreprenaden hävas

Det hör på inget sätt till vanligheterna att en entreprenad hävs, men det är trots detta en rättslig möjlighet som inte ska glömmas bort. En hävning av entreprenaden kan påkallas av såväl bostadsrättsföreningen i egenskap av beställare som av entreprenören. I de flesta fall där en hävning blir aktuell har det att göra med att en av parterna hamnat på obestånd och inte kan betala för utförandet av entreprenadarbetena och entreprenaden därför inte kan färdigställas. Även fall där entreprenören inte vill, kan eller förmår att avhjälpa fel och brister i entreprenaden är vanligt förekommande anledningar till hävning.

En rätt att häva en entreprenad ska inte nyttjas lättvindigt, inte heller ska den nyttjas för restriktivt. Det är dock viktigt att först försöka lösa de problem som föreligger i entreprenaden på ett konstruktivt sätt innan frågan om hävning blir aktuell. Med fördel kan en jurist tillfrågas om att göra en bedömning av de problem som uppkommit och om en hävning är ett rimligt alternativ. En hävning är endast aktuell innan entreprenaden godkänts vid en slutbesiktning.

Obestånd som hävningsgrund

När ni som bostadsrättsförening anlitar en entreprenör för att utföra en entreprenad är det viktigt att ta in ett gediget och ordentligt förfrågnings- och anbudsunderlag. Att det redan i avtalet framgår vilka arbeten som ska utföras och ingå i det pris som överenskommits kommer att underlätta beräkningen och budgeteringen av kostnaderna. Om de anbud som inkommer från entreprenörer för utförandet av entreprenaden skiljer sig åt i stor utsträckning är det påkallat att undersöka djupare vad som faktiskt ingår i de olika anbuden och hur de skiljer sig åt. Ett billigt anbud kan komma att utvecklas till en dyr entreprenad.

Många gånger finansierar bostadsrättsföreningar entreprenader genom att låna upp pengar. Lånet brukar vara baserat på den förväntade kostnaden för entreprenaden utifrån det anbud som antagits. Om kostnaderna i entreprenaden skenar för att alla nödvändiga arbeten för utförandet av entreprenaden inte ingick i anbudet utan faktureras som ÄTA-arbeten så kan det bli ett likviditetsproblem för bostadsrättsföreningen. Att vara i dröjsmål med betalningen av en fordran från entreprenören och om dröjsmålet är väsentligt kan entreprenören ha rätt att häva entreprenaden. En sådan situation kan leda till stora tillkommande kostnader, inte minst mot bakgrund av att entreprenaden inte är färdigställd. Denna situation är emellertid turligt nog mycket ovanlig.

För att försöka förekomma en situation där entreprenören hamnar på obestånd är det viktigt att göra relevanta eftersökningar om entreprenören innan antagandet av ett anbud.

En mycket vanligare förekommande situation är att entreprenören hamnar på obestånd och därmed inte har kapital nog att betala sina egna anställda, underentreprenörer eller leverantörer för att färdigställa entreprenaden. För att försöka förekomma en situation där entreprenören hamnar på obestånd är det viktigt att göra relevanta eftersökningar om entreprenören innan antagandet av ett anbud. En sådan eftersökning kan bostadsrättsföreningen utföra själv, men med fördel även med hjälp av en jurist eller en projektledare.

Att tillse att entreprenören har tecknat relevanta försäkringar är även en viktig del i att minimera de kostnader som kan uppkomma med anledning av entreprenörens obestånd.

Har entreprenören hamnat på obestånd, temporär eller fullständig, och inte kan färdigställa entreprenaden inom kontraktstiden kan beställaren ha rätt att häva entreprenaden. Denna situation träffar två relevanta hävningsgrunder – obestånd, som medför att entreprenören inte kan förväntas fullgöra sina åtaganden, och försening, som är så omfattande att det är uppenbart att entreprenaden inte kan färdigställas inom kontraktstiden.

[...]den främsta anledningen till att häva entreprenaden i en situation där entreprenören hamnat på obestånd, temporärt eller fullständigt, är att tillse att entreprenaden blir färdigställd utan mer försening än nödvändigt.

Vad hävningen får för verkan kommer att beröras nedan, men den främsta anledningen till att häva entreprenaden i en situation där entreprenören hamnat på obestånd, temporärt eller fullständigt, är att tillse att entreprenaden blir färdigställd utan mer försening än nödvändigt.

Bristande avhjälpande som hävningsgrund

Har det uppstått fel eller brister i entreprenaden och dessa inte beror på beställaren så ska entreprenören ansvara för avhjälpandet av de fel och brister som uppkommit. Entreprenören har normalt såväl en rättighet som en skyldighet att hantera avhjälpandet. Beställaren har alltid rätt att påkalla sådana fel och brister som har upptäckts i entreprenaden. Frågan om vem som ansvarar för det uppkomna felet eller bristen ska normalt avgöras i efterhand. Det kan dock uppkomma situationer där oenighet föreligger mellan bostadsrättsföreningen och entreprenören om vem som orsakat felet eller bristen. Utförs en besiktning ska besiktningsmannen normalt ange vem av parterna som ansvarar för felet eller bristen. Den bedömning som besiktningsmannen gjort ska parterna rätta sig efter. 

Utförs en besiktning ska besiktningsmannen normalt ange vem av parterna som ansvarar för felet eller bristen. Den bedömning som besiktningsmannen gjort ska parterna rätta sig efter.

Trots detta kan det uppkomma situationer där entreprenören vägrar att avhjälpa ett fel eller en brist som har uppkommit. En inte helt ovanlig situation är att entreprenören saknar tillräckligt med kapital för att kunna ombesörja ett avhjälpande.

Rätten att häva entreprenaden med anledning av bristande avhjälpande är till viss del begränsad. Detta har sin grund i att en beställare även kan ha rätt att avhjälpa felet eller bristen på entreprenörens bekostnad. För att det ska föreligga en grund för hävning krävs att utförd del av entreprenaden i väsentligt hänseende inte är kontraktsenlig och att ett avhjälpande inte sker utan dröjsmål efter erinran. Entreprenören är normalt i dröjsmål om mer än två månader har passerat från det att felet eller bristen uppdagades eller påkallades.

Verkan av hävning

En hävning medför att entreprenadavtalet omedelbart upphör att gälla och att parterna inte längre är bundna av de rättigheter och skyldigheter som följer av avtalet. De arbeten som har utförts innan hävningen har entreprenören som huvudregel rätt att få betalt för. För att fastställa hur mycket som entreprenören har rätt att få betalt för så ska en värdering ske av utförd del av entreprenaden. Värderingen ska även ta hänsyn till eventuella ofärdiga eller halvfärdiga delar av entreprenaden som kommer att medföra kostnadsökningar för beställaren vid färdigställandet.

En hävningsförklaring kan inte återkallas av den part som lämnat den. Därmed finns en stor anledning att vara försiktig innan beslut fattas om att förklara entreprenaden hävd. Hävningen kan bestridas av motparten och det är mer regel än undantag att så sker. Detta förtar emellertid inte verkan av hävningen och entreprenaden ska därför avvecklas utan dröjsmål efter det att hävningsförklaringen överlämnats.

En hävningsförklaring som lämnats utan erforderlig grund kan resultera i ett skadeståndsansvar. Då hävningsförklaringen medför att entreprenaden ska avvecklas så omfattar skadeståndet alla de ekonomiska följderna av hävningen. Om en beställare häver entreprenaden utan grund så kan entreprenören ha rätt till ersättning motsvarande den vinst som entreprenaden hade resulterat i om den hade slutförts. Motsatsvis kan en entreprenörs hävning medföra att beställaren har rätt till ersättning motsvarande mellanskillnaden mellan vad entreprenaden hade kostat och vad den kommer att kosta när någon annan entreprenör slutför den.

Avslutande kommentarer

Att häva en entreprenad kan i vissa situationer vara den enda utvägen. Beslutet om att häva en entreprenad ska dock alltid föregås av omfattande övervägningar. Att ta kontakt med en jurist angående förutsättningarna för en hävning eller vilka andra alternativ som står till buds är rekommenderat.

Nabo har ett juristteam med stor erfarenhet av entreprenadrättsliga frågor och tvister. Vårt juristteam kan hjälpa er bostadsrättsförening från start med granskning av entreprenadhandlingar för att säkerställa en så smidig entreprenad som möjligt, men även med stöd och hjälp när en   treprenaden inte går som det var tänkt. Vår erfarenhet sträcker sig även till tvistelösning och vi kan därmed erbjuda en juridisk helhetslösning anpassad för er.

Vill ni ha vår hjälp? Kontakta Anne och Jonas direkt eller lägg ett ärende till juristerna här
 

Anne von Perner  Fastighetsjurist (LL.M.) Nabo Group AB    anne.von.perner@nabo.se        073-068 76 05		Jonas Håmark Fastighetsjurist (LL.M.) Nabo Group AB   jonas.hamark@nabo.se 073 - 020 55 92