Konvertera lokal till bostad i din brf? Detta ska du tänka på

Hittills i år har över 3 000 konkurser registrerats och det finns en stor risk att många företag får svårt att få sina verksamheter att gå ihop även efter sommaren. Det kan leda till ytterligare konkurser och tomställda lokaler i bostadsrättsföreningar. Med tomma lokaler i föreningen öppnar sig en möjlighet att konvertera lokalytan till bostad istället.

Under perioden april-juni i år har många föreningar tagit beslut att stötta sina lokalhyresgäster på olika sätt. Regeringens stöd där Hyresvärdar kan få ersättning för del av den hyresnedsättning som dessa ger sina lokalhyresgäster har bidragit till viljan att hjälpa, men nu kan stödet vara till ända. Det inkommer många juridiska frågor som tyder på att det finns en ökad oro bland föreningar hur lokalhyresgäster som stått utan verksamhet sedan april ska kunna klara av kommande månader ekonomiskt. Föreningar börjar därför titta på andra alternativa lösningar för lokalen.

Att konvertera en råvind till bostadsyta är vanligt bland Stockholms bostadsrättsföreningar med högt kvadratmeterpris för att få in ökade intäkter, både direkt i form av köpeskillingen och över tid genom avgiften. På lika sätt kan föreningen hantera konvertering av en lokal.

För föreningar som överväger en konvertering av lokal finns en del att tänka på:

• Inledningsvis är det bra att ta fram en översiktlig projektkalkyl som utvisar kostnader och intäkter. Det är en god idé att tidigt t.ex. mäta upp ytan och beakta myndighetskrav som ventilation, brand- och utrymningsvägar mm.
• En bostad som tillkommer i föreningen förändrar andelstalen vilket innebär att beräkning ska ske och en förteckning ska upprättas utvisande andelstal, avgift och insats före och efter konverteringen. Här har du och din styrelse möjlighet att besluta om befintliga avgifter ska bibehållas, sänkas eller höjas.
• Styrelsen behöver få stämmans godkännande. För att vara på den säkra sidan, då konverteringen kan anses vara en väsentlig förändring, krävs kvalificerad majoritet.
• Bygglov krävs. Att tänka på är att det kan bli svårt att få ta upp nya fönster eftersom fasaden därmed ändras. Bullernivån är också något som tas hänsyn till och kan påverka bygglovet, särskilt i Stockholms innerstad.
• Ta hjälp av en jurist för råd under processen, bl.a. för upprättande av avtal och för att minska den ekonomiska risken, föreningen är den som har det yttersta ansvaret vid fel som uppstår.

Ur ett byggnadstekniskt perspektiv är det också en rekommendation att din förening ser till att skaffa en egen projektledare som kan hålla ihop hela arbetet med konverteringen. En projektledare ser till att entreprenören utför ett fackmässigt arbete och håller tiden, då en byggnation i en förening alltid är påfrestande för era boende. Valet av entreprenör är här viktigt, liksom att arbetet besiktigas när det är klart. 

Konvertering av lokal till en ny bostad kan bli väldigt ekonomiskt gynnsamt för din förening och kan samtidigt lösa en situation med tomma lokaler i föreningen. Utifrån styrelsens egen kompetens, tid och engagemang kan sedan väljas hur mycket arbete som du och din förening kan göra själva och vad som bör anlitas hjälp för.

För frågor eller om du vill veta mer om hur Nabo kan hjälpa din förening, välkommen att kontakta oss på juridik@nabo.se.

Anne von Perner 
Chefsjurist Juridik, Nabo
Robin Olsen
Affärsområdeschef Teknisk Förvaltning, Nabo