Skatt & Fastighetsskatt bostadsrättsförening

Beskattning av bostadsrättsföreningar är ett komplicerat område med snåriga regler och många undantag. De viktigaste skatterna din brf ska ha koll på är fastighetsavgift och fastighetsskatt, men även moms och inkomstskatt kan bli aktuellt i många föreningar. I den här artikeln går vi översiktligt igenom de tre olika områdena. 

Fastighetsavgift och fastighetsskatt bostadsrättsförening - vad är det? 

2008 infördes den kommunala fastighetsavgiften. Fastighetsavgift betalas för småhus och de delar av flerbostadshus som upplåts för boende. Fastighetsavgift betalas alltså för de delar av ett flerbostadshus där bostadsrättsföreningens medlemmar och eventuella hyresgäster har sin bostad.

För andra typer av fastigheter (t.ex. kommersiella fastigheter eller industrifastigheter) och för de delar av ett flerbostadshus som utgörs av lokaler betalas istället fastighetsskatt. Fastighetsskatten är generellt sett högre än fastighetsavgiften.

Hur beräknas fastighetsskatt och fastighetsavgift?

Både fastighetsavgiften och fastighetsskatten baseras på din fastighets taxeringsvärde, dvs. det samlade värdet av fastigheten. Bostadsrättshus och hyreslägenheter taxeras vart tredje år som hyreshusenheter när det är dags för fastighetsdeklarationen.

De delar av hyreshusenheter som används som boende har ett tak på 1 429 kr i fastighetsavgiften per lägenhet för år 2020. Avgiften får avgöra max 0,3% av taxeringsvärdet och kan därför ligga under 1 429 kr för lägenheter med ett marknadsvärde på under 635 000 kr. 

Fastighetsskatten utgör däremot 1% av taxeringsvärdet och gäller de delar av hyreshusenhet som används som lokal. För fastighetsskatten finns det inget tak och skatten kan bli hög för centralt belägna fastigheter med höga taxeringsvärden. 

Beräkningen av din förenings fastighetsavgift och eventuell fastighetsskatt för lokaler gör din förvaltare vid årsbokslutet varje år. I samband med fastighetsdeklarationen kan även din förvaltare hjälpa till att kontrollera att uppgifterna om fastighetsavgift och fastighetsskatt stämmer och sköta deklarationen. 

Vem betalar fastighetsskatt i en bostadsrättsförening?

Det är fastighetsägaren, alltså din bostadsrättsförening, som är skyldig att betala fastighetsavgift och fastighetsskatt. Det är vanligt att fastighetsskatten för lokalhyra debiteras på dina hyresgäster genom så kallade fastighetsskatteklausuler, vilket i princip alltid är fallet för hyresavtal som löper längre än 3 år. Har din förening en förvaltare sköter de debiteringen av lokalhyresgästen åt er efter uppgifter i hyresavtalet. 

Vid debitering av fastighetsskatt på lokalhyresgäster är det viktigt att ha koll på vilken andel av fastighetsskatten som ska debiteras. Tänk också på det är viktigt att uppdatera både andelar och fastighetsskatteklausuler vid omförhandling av lokalhyresavtal. En jurist kan hjälpa dig och din förening att upprätta korrekta lokalhyresavtal och bedöma hur ni ska gå tillväga i just ert fall.

Moms i bostadsrättsföreningen - vad gäller?

Som huvudregel är all försäljning av varor och tjänster momspliktigt. Upplåtelse av bostäder är däremot som regel inte en momspliktig verksamhet vilket gör att många bostadsrättsföreningar inte behöver tänka på moms. Det finns däremot vissa undantag:

Moms på individuell mätning av el, värme och vatten (IMD)

I december 2019 kom Högsta förvaltningsdomstolen fram till att tillhandahållande av el, värme och vatten som debiteras efter individuell mätning (s.k. IMD) är momspliktigt. För föreningar som debiterar el, värme eller vatten till sina boende utefter förbrukning bedriver därför momspliktig verksamhet och föreningen måste momsregistreras. Skatteverket anser att det finns viss möjlighet att göra avdrag på ingående moms för inköp och installation av mätutrustning.

Moms på uthyrningsverksamhet

Bedriver din förening momspliktig verksamhet har ni möjlighet att anmäla frivillig skattskyldighet för uthyrningsverksamheten. Samtidigt så får din förening dra av moms på varor och tjänster som används i lokaluthyrningsverksamheten och hyresgästen har möjlighet att dra av den moms som debiteras. Därför kan det vara fördelaktigt för föreningar med lokaler att anmäla sig för frivillig skattskyldighet och på så vis både spara pengar och bli en mer attraktiv hyresvärd.

Genom att vara anmäld som frivilligt skattskyldig kan din förening göra avdrag för så kallad investeringsmoms om ni gör ny-, om- eller tillbyggnader av lokaler som används eller ska användas i momspliktig verksamhet.Detta kan bespara din förening mycket pengar vid bland annat ny-, om-, eller tillbyggnad av kontors- och lokalytor eller garage. 

Inkomstskatt i bostadsrättsföreningen

Inkomstskatten som din förening betalar beror på om din förening är en så kallad äkta eller oäkta bostadsrättsförening. Vilken klassificering din förening har beror på vilken typ av verksamhet din bostadsrättsförening bedriver, samt i vilken omfattning. 

• Bostadsrättsföreningar vars verksamhet till mer än 60% utgörs av kvalificerad verksamhet klassificeras som äkta bostadsrättsföreningar, även kallade privatbostadsföretag. Som kvalificerad verksamhet räknas bostads- och i vissa fall garageupplåtelse till föreningens medlemmar.
• Upplåtelse till juridiska personer (t.ex. företag, stiftelser eller andra föreningar) utgör inte kvalificerad verksamhet. Inte heller upplåtelse av parkeringsplatser eller garageplats till utomstående utgör kvalificerad verksamhet. Föreningar vars verksamhet inte utgörs till mer än 60 % av kvalificerad verksamhet utgör oäkta bostadsrättsföreningar, eller oäkta bostadsföretag.

Den kvalificerade användningen beräknas utifrån så kallade bruksvärdeshyror för bostadsrätter och marknadshyror för lokaler. Bostadsrättsföreningar som är äkta bostadsrättsföreningar kan bli oäkta bostadsrättsföreningar och vice versa, om användningen förändras. Vid frågor om hur en planerad omdisponering av föreningen påverkar din förenings klassificering bör en skattejurist konsulteras. 

Äkta bostadsrättsföreningar är inte skattskyldiga för inkomster som är hänförliga till fastigheten. Till detta inkluderas upplåtelse av bostadsrätter, uthyrning av hyresbostäder, uthyrning av andra lokalytor eller upplåtelse av skylt- och reklamplats. Äkta bostadsrättsföreningar får heller inte dra av kostnader hänförliga till fastigheten, så som styrelsearvoden eller driftkostnader. 

Annan verksamhet, såsom matservering eller motionsanläggningsverksamhet, utgör skattepliktig inkomst och beskattas enligt vanliga skatteregler för inkomstslaget näringsverksamhet. 

För skattefrågor eller om du vill veta mer om hur Nabo kan hjälpa din förening, välkommen att kontakta oss på juridik@nabo.se.

Fredrik Huitfeldt,
bitr. jurist, Nabo