Vad behöver man tänka på om man vill hyra ut i andra hand? Reglerna som gäller dig som vill hyra ut en bostadsrätt i andra hand ändrades 2014, vilket innebär att det har blivit enklare. Tidigare krävdes det att man hade beaktansvärda skäl men formuleringen har ändrats till enbart skäl. Har du en orsak till att hyra ut en bostadsrätt i andra hand, vilken den nu kan vara, så är det fritt fram så länge du även har tillstånd från styrelsen i din brf. Styrelsen kan alltså fortfarande säga nej till andrahandsuthyrning, om de anser sig ha anledning till det.
En medlem som blir nekad att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand kan ta ärendet vidare till hyresnämnden som kan godkänna en tidsbegränsad andrahandsuthyrning om det finns ett rimligt skäl. Har du frågor om andrahandskontrakt för bostadsrätt eller om hur en styrelse bör agera vid misstanke om otillåten andrahandsuthyrning kan du kontakta en jurist.
Även om styrelsen, utifrån de nya reglerna, oftare säger ja till andrahandsuthyrning så måste du alltså ha ett formellt tillstånd om du vill hyra ut din bostadsrätt i andra hand. Otillåten andrahandsuthyrning kan leda till att du sägs upp.
Ansökan om att få upprätta ett andrahandskontrakt för en bostadsrätt bör lämnas in skriftligen och innehålla följande punkter:
Giltiga skäl för uthyrning av bostadsrätt i andra hand kan vara:
Att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand under korta perioder via olika uthyrningssajter (exempelvis Airbnb) är däremot inte per automatik ett skäl för uthyrning. Styrelsen i din bostadsrättsförening kan dock välja att godkänna även sådan uthyrning.
När du hyr ut din bostadsrätt i andra hand, blir du själv hyresvärd och har fullt ansvar för dina hyresgäster gentemot din bostadsrättsförening. Det innebär att det är du som ansvarar för att avgiften betalas i tid och att alla regler i föreningen efterföljs. Se därför till att upprätta ett skriftligt andrahandskontrakt för bostadsrätt mellan dig och din hyresgäst.
Tänk även på att föreningen kan ha behov av att komma in i din lägenhet och att det är du som måste godkänna det. Det är därför viktigt att styrelsen kan nå dig under den tid lägenheten är uthyrd.
Enligt lag har du rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra när du hyr ut en bostadsrätt i andra hand. Den får inte vara påtagligt högre än summan av din kapitalkostnad och driftskostnad för lägenheten. Kapitalkostnaden är inte en faktisk kostnad utan en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i din bostad och beräknas schablonmässigt. Det spelar alltså ingen roll om du har lånat pengar eller inte till din bostad.
Driftkostnaderna ska baseras på dina faktiska kostnader, till exempel din avgift till föreningen, el och bredband. Du har också rätt att ta ut en extra avgift om din lägenhet hyrs ut möblerad.
Hyran som du väljer att ta ut vid andrahandsuthyrning är en sak mellan dig och din hyresgäst och alltså inte något som bostadsrättsföreningen kan bestämma över. Däremot har föreningen rätt att ta ut en avgift av dig vid andrahandsuthyrning. Det förutsätter att det står i föreningens stadgar att en sådan avgift kan tas ut. Stadgarna ska även innehålla information om vilket belopp det gäller.
Även om det har blivit enklare att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand måste styrelsen alltid ge sitt medgivande. Hyr en medlem ut sin lägenhet utan tillstånd är det att betrakta som otillåten andrahandsuthyrning som kan leda till att medlemmen sägs upp.
När styrelsen får in en ansökan om uthyrning av bostadsrätt i andra hand ska det finnas information om skälen för uthyrning och vilken tidsperiod andrahandsuthyrningen gäller.
Om styrelsen nekar en medlem att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand har medlemmen möjlighet att vända sig till hyresnämnden för godkännande. Hyresnämnden godkänner en tidsbegränsad andrahandsuthyrning om medlemmen har skäl för uthyrning.
Det finns en rad andra situationer när en medlem kan behöva hyra ut sin bostadsrätt i andra hand för att ha möjlighet att behålla sin bostad.
Det kan handla om att någon till bostadsrättshavaren närstående är i behov av vård på annan ort eller om att medlemmen själv blivit sjuk och därför inte kan bo hemma. Ett vanligt skäl till uthyrning av bostadsrätt i andra hand är att lägenhetsinnehavaren får jobb eller studerar på annan ort. En förutsättning för att kunna provbo med en sambo kan vara att en bostadsrätt kan hyras ut.
Uthyrning till barn eller annan anhörig räknas också som ett giltigt skäl. Det kan även vara så att uthyrning är enda alternativet till försäljning om det är fråga om en lägenhet som tar lång tid att sälja. Vissa lägenheter köps med planerad inflyttning långt efter inköpstillfället, till exempel efter pensionering. Den typen av affärer förutsätter möjligheten att kunna hyra ut sin bostadsrätt i andra hand.
Det finns inte några regler som bestämmer hur länge medlemmen får hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. Skälen till uthyrning kan dock försvagas allt eftersom tiden går. Att studera på annan ort är ett rimligt skäl under ett par år, men om studierna inte är avslutade efter exempelvis 3-5 år finns det anledning att göra en ny bedömning. Styrelsen bör därför tidsbegränsa tillståndet för andrahandsuthyrning.
Lägg märke till att det inte nödvändigtvis måste vara så att medlemmen ska ha för avsikt att komma tillbaka till lägenheten.
Styrelsen behöver inte godkänna korttidsuthyrning via olika uthyrningssajter som Airbnb, även om ni naturligtvis kan välja att godkänna även den typen av uthyrning.
En förening har rätt att ta ut en avgift av den medlem som hyr ut sin bostadsrätt i andra hand. Det förutsätter dock att detta framgår av förenings stadgar och att det belopp det gäller finns inskrivet i dessa. Vilken hyra medlemmen tar ut av sin hyresgäst är en angelägenhet mellan parterna och inget som föreningen kan bestämma över. Däremot finns det regler som medlemmen måste följa, oskälig hyra får inte tas ut.
Först och främst behöver styrelsen försäkra sig om att det gäller en andrahandsuthyrning. Det är nämligen fullt tillåtet för föreningens medlemmar att ha inneboende utan att vare sig informera om det eller få styrelsens tillstånd.
En andrahandsuthyrning innebär att medlemmen har hyrt ut lägenheten till någon för ”självständigt brukande”. För att avgöra om det rör sig om en otillåten andrahandsuthyrning eller en inneboende får styrelsen göra en bedömning av i vilken omfattning medlemmen har tillgång till lägenheten. Det spelar däremot ingen roll om medlemmen tar ut hyra eller inte. Att låna ut sin lägenhet till någon kan ses som andrahandsuthyrning om medlemmen i och med det inte själv kan nyttja lägenheten som vanligt.
Innan styrelsen tar i med hårdhandskarna och påbörjar ett uppsägningsförfarande, bör ni kontakta medlemmen och helt enkelt fråga om någon hyr lägenheten i andra hand. Är det så är det lämpligt att begära in en formell ansökan om upprättande av ett andrahandskontrakt för bostadsrätt. Då kan ni ta ställning till upplåtelsen av lägenheten. Anser styrelsen att medlemmen inte har skäl för uthyrning och att det finns anledning att neka uthyrning i andra hand kan ni välja att inte ge tillstånd.
Om styrelsen vet att det pågår otillåten andrahandsuthyrning och anser att den måste upphöra bör en så kallad rättelseanmodan skickas som rekommenderat brev till medlemmen inom två månader efter det att styrelsen fått vetskap om otillåten andrahandsuthyrning. Nyttjanderätten till lägenheten kan sägas upp om hyresgästen inte genast upphör med uthyrningen. Om styrelsen vill gå vidare med en uppsägning av nyttjanderätten till lägenheten är ett tips att kontakta en jurist eftersom uppsägningsärenden ofta kan bli komplicerade.
En anledning till att inte godkänna att en medlem hyr ut sin bostadsrätt i andra hand kan vara att flera lägenheter redan är uthyrda. Medlemmarna behöver helt enkelt finnas på plats i huset för att sköta föreningen.
Ta hjälp av Nabos jurister